Gemeinschaftseigentum: Mängelbeseitigungsrechte bei Baumängeln, Übersicht

Kurzbeschreibung

Diese Checkliste stellt dar, welche Gewährleistungsrechte bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum vom einzelnen Eigentümer geltend gemacht werden können und welche Rechte zwingend von der Gemeinschaft durchzusetzen sind. Zudem wird die verfahrensrechtliche Stellung der Eigentümergemeinschaft und die Rolle des Verwalters im Bauprozess beschrieben.

Vorbemerkung

Hinsichtlich des Sondereigentums hat jeder Wohnungseigentümer die Sachbefugnis, sämtliche Mängelbeseitigungs- und Gewährleistungsansprüche sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich allein geltend zu machen. Hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums ist die Geltendmachung von Mängelbeseitigungsrechten durch den einzelnen Wohnungseigentümer nur eingeschränkt möglich.

Übersicht

Es ist wie folgt zu differenzieren:

Mängelbeseitigungsanspruch
Der Mängelbeseitigungs- bzw. Nacherfüllungsanspruch (§ 635 BGB) kann von jedem Wohnungseigentümer geltend gemacht werden.

Folgerichtig hat auch jeder Eigentümer allein die Befugnis, ein selbstständiges Beweisverfahren wegen vorhandener Mängel einzuleiten.

  • Der Verband der Wohnungseigentümer kann aber durch Beschluss Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche an sich ziehen. Damit endet die Befugnis des einzelnen Eigentümers, diese Rechte allein geltend zu machen – dies gilt selbst dann, wenn nur noch einem Eigentümer Mängelansprüche gegenüber dem Verkäufer zustehen (BGH, Urteil v. 15.1.2010, V ZR 80/09, NJW 2010, 933). Siehe hierzu auch das Muster "Vergemeinschaftungsbeschluss".
Selbstvornahme/Kostenvorschuss (§ 637 BGB)
Der BGH gesteht jedem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen für die Mängelbeseitigung sowie einen Vorschussanspruch auf die Mängelbeseitigungskosten gem. § 637 Abs. 3 BGB zu (vgl. BGH, Urteil v. 12.4.2007, VII ZR 236/05, NJW 2007 S. 1952).
Allerdings kann bei Zahlungsansprüchen nur Leistung an alle Miteigentümer durch den einzelnen Eigentümer begehrt werden.

Die Befugnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Geltendmachung eines Vorschussanspruchs bzw. von Mängelbeseitigungsansprüchen endet allerdings dann, wenn ein ordnungsgemäßer "überholender" Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft vorliegt.

Rücktritt (§§ 634 Ziff. 3, 636, 323 und 326 Abs. 5 BGB)

Sowohl Wandelung als auch Rücktritt stellen ein Individualrecht dar und können von jedem Wohnungseigentümer ohne besondere Ermächtigung der Gemeinschaft allein geltend gemacht werden. Die WEG hat hierüber keine Verwaltungs- und Beschlusskompetenz.

Schadensersatz

Hier ist zu differenzieren:

Soweit der sog. "große Schadensersatzanspruch" (Rückgängigmachung des gesamten Vertrags und Schadensausgleich) geltend gemacht wird, gilt dasselbe wie beim Rücktrittsrecht; somit kann dieser Schadensersatzanspruch von jedem Wohnungseigentümer allein geltend gemacht werden.

Soweit die Rückgängigmachung des gesamten Erwerbsvertrags des einzelnen Wohnungseigentümers nicht gewünscht wird, können Schadensersatzansprüche nur gemeinschaftlich geltend gemacht werden.

Minderung

Die Wahl zwischen Minderung oder Schadensersatz steht allein der Gemeinschaft zu. Auch die Voraussetzungen für diese Rechte kann allein die WEG schaffen (BGH, Urteil v. 12.4.2007, VII ZR 236/05, NJW 2007 S. 1952).

Zur Geltendmachung des Rechts auf Minderung bedarf der einzelne Wohnungseigentümer deshalb stets einer Ermächtigung durch die Gemeinschaft.

Nach der Rechtsprechung des BGH kann der einzelne Wohnungseigentümer dabei eine Minderung bzw. einen Schadensersatzanspruch nur entsprechend seinem Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum selbst durchsetzen.

Ausnahmsweise kann nach der Rechtsprechung des BGH ein einzelner Eigentümer auch ohne Beschlussfassung der Gemeinschaft selbstständig Minderung oder den kleinen Schadensersatz verlangen, nämlich dann, wenn sich der Mangel am Gemeinschaftseigentum nur am Sondereigentum dieses Eigentümers auswirkt und ein nicht behebbarer Mangel vorliegt oder eine Mängelbeseitigung von vornherein nicht gewollt ist. In einem solchen Fall bemisst sich dann ausnahmsweise die Minderung bzw. der Schadensersatz nicht nach dem jeweiligen Miteigentumsanteil des Wohnungseigentümers, sondern nach dem Wertverlust, den die Wohnung durch den Baumangel erleidet (BGH, Urteil v. 6.6.1991, VII ZR 372/89, NJW 1991 S. 2482).

Vergleichsvereinbarungen

Haben die Wohnungseigentümer die Verfolgung von Gewährleistungsrechten zur gemeinschaftlichen Angelegenheit gemacht, so können sie auch im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung wirksam mehrheitlich darüber beschließen, ob und inwieweit über solche Ansprüche mit dem Bauträger/Unternehmer/Verkäufer ein Vergleich abgeschlossen wird (BayObLG, Beschluss v. 4.11.1999, 2Z BR 89/99, NJW-RR 2000 S. 379; siehe Muster "Gemeinschaftseigentum: Beschluss über Abschluss eines Vergleichs"). Ein Erwerber, der mit dem mehrheitlich beschlossenen Vergleich nicht einverstanden ist, muss dann diesen Beschluss anfechten, wenn er das Zustandekommen des Vergleichs verhindern will. Das für die Beschlussanfechtung zuständige Gericht ist dann berufen, im Rahmen der Bes...

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