Erhaltung des Gemeinschaftseigentums (WEMoG) / 3 Begehungen und Kontrollen vornehmen

Den Verwalter treffen grundsätzlich Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflichten. Die Pflicht des Verwalters erstreckt sich insbesondere darauf, Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln sowie nach Ursache und Umfang festzustellen, was Kontrollaufgaben mit umfasst. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, so haftet der Verwalter für den Schaden der betroffenen Wohnungseigentümer auch dann, wenn die Schadensursache ungeklärt bleibt oder sich nachträglich herausstellen sollte, dass sie ausschließlich im Sondereigentum liegt.^[1]

Unmittelbar schadensersatzpflichtig ist zwar die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese hat allerdings einen entsprechenden Regressanspruch gegen den Verwalter. Ob der Verwalter daneben auch unmittelbar nach den Grundsätzen des Verwaltervertrags als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten der Wohnungseigentümer haftet, ist derzeit erheblich umstritten.

Der Verwalter hat dieser Pflicht durch regelmäßiges Begehen der Wohnanlage nachzukommen. Abhängig vom Alter der jeweiligen Anlage sollte die Begehung zweimal jährlich erfolgen und dokumentiert werden.

Begehung mit Verwaltungsbeirat

Stets ratsam ist es, das Gemeinschaftseigentum zusammen mit einer 3. Person zu begehen, die das Begehungsprotokoll unterzeichnen kann. Hier bietet sich natürlich die Begehung mit einem Verwaltungsbeiratsmitglied an. Werden Schäden und Mängel entdeckt, können entsprechende Abhilfemaßnahmen bereits informell vorbesprochen werden.

Musterprotokoll einer Begehung des Gemeinschaftseigentums

Protokoll

WEG ______________________

Begehung des Gemeinschaftseigentums am _________

Teilnehmer:

Herr/Frau ______________ (Verwalter)

Herr/Frau ______________ (Verwaltungsbeiratsvorsitzender)

Herr/Frau ______________ (Verwaltungsbeirat)

I. Wohnanlage

1. Eingangsbereich

   Festgestellte Mängel:

   Riss an einer Setzstufe am Eingangspodest

   ______________________

2. Treppenhaus

   Festgestellte Mängel:

   gelockertes Treppengeländer am Lauf vom 2. zum 3. Obergeschoss

   ______________________

3. Keller-/Technik-/Hausanschlussräume

   Festgestellte Mängel: Keine

4. Gebäudefassade

   Festgestellte Mängel:

   Feuchteerscheinung im unteren Bereich der hinteren Fassade

5. Dach

   Festgestellte Mängel:

   Begehung durch die Firma Schulze KG erfolgt am 30. Juni 2017

II. Tiefgarage

1. Zufahrt

   Festgestellte Mängel:

   ______________________

2. Rolltor

   Festgestellte Mängel:

   ______________________

3. Innenraum/Stellplätze

   Festgestellte Mängel:

   ______________________

4. Notausgang

   Festgestellte Mängel:

   ______________________

III. Außenanlagen

1. Zugangsweg zum Wohngebäude

   Festgestellte Mängel:

   ______________________

2. Zugangsweg zum Spielplatz

   Festgestellte Mängel:

   ______________________

3. Spielgeräte

   Festgestellte Mängel:

   ______________________

4. Kontrolle Baumbestand

   Festgestellte Mängel:

   ______________________

5. Kontrolle Grundstückseinfriedung

   Festgestellte Mängel:

   ______________________

______________, den _________

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Unterschriften der Teilnehmer

"Unbegehbare" Gebäudeteile

Regelmäßig ist es dem Verwalter weder möglich noch zumutbar, Gebäudedächer zu begehen. Er wird auch nicht zuverlässig den Zustand von Regenfallrohren beurteilen können. Nach Sturm und Hagelniederschlägen liegt eine unverzügliche Dachbegehung bereits in seinem Interesse, will er keine unnötigen Haftungsrisiken gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eingehen. In derartigen Fällen dürfte er auch ohne entsprechenden Ermächtigungsbeschluss einen Fachmann als Notmaßnahme gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG beauftragen können. Stets sollte der Verwalter bereits zu Beginn seiner Verwaltertätigkeit – insbesondere wegen einer ohnehin turnusmäßigen Dachkontrolle – für eine entsprechende Ermächtigung durch Beschlussfassung der Wohnungseigentümer sorgen.

Musterbeschluss: Beauftragung eines Fachunternehmens mit der regelmäßigen Kontrolle des Dachs

TOP XX Beauftragung der Fa. ________ zur regelmäßigen Kontrolle von Dach, Regenrinnen und Regenfallrohren; Maßnahmen im Eilfall

Der Verwalter weist die Wohnungseigentümer darauf hin, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Gebäudeunterhaltungspflichtige gemäß § 836 BGB insbesondere für herabfallende Dachbestandteile eintrittspflichtig ist. Eine regelmäßige Kontrolle des Zustands von Dach, Regenrinne und Regenfallrohren ist dem Verwalter bereits mangels fachlicher Kompetenz nicht möglich.

Zur Vermeidung von Haftungsfällen ermächtigen die Wohnungseigentümer den Verwalter, einen zunächst auf drei Jahre befristeten Rahmenvertrag mit der Firma _____________ gemäß Angebot vom _______ über eine jeweils im halbjährlichen Turnus erfolgende Kontrolle des Dachs, der Regenrinne und der Regenfallrohre namens, im Auftrag und auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abzuschließen. Die Finanzierung der halbjährlich anfallenden Kosten in Höhe von ____ EUR erfolgt aus den laufenden Hausgeldern.

Nach starkem Sturm und heftigen Regenfällen mit Hagelschlag ist der Verwalter ermächtigt, ein Fachunternehmen seiner Wahl zu beauftragen, die gemeinschaftliche Dachfläche auf Schäden zu untersuchen. Geht durch gelockerte D...