Gemeinschaftseigentum (WEMoG) / 1 Grundsätze

Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, auch dann zwingend Gemeinschaftseigentum, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden. Von erheblicher Bedeutung ist insoweit, dass auch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums nicht zu Sondereigentum erklärt werden können. Umgekehrt ist dies möglich. So können die Wohnungseigentümer nach § 5 Abs. 3 WEG vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.

Von praktischer Bedeutung ist die Unterscheidung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum in erster Linie für die jeweilige Zuständigkeit bezüglich erforderlicher Erhaltungsmaßnahmen und die hiermit verbundene Verpflichtung zur Kostentragung. Während die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch Gesetz für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig bzw. verantwortlich ist und insoweit auch die Kostenlast trägt, trifft die Verantwortung für das Sondereigentum allein den Wohnungseigentümer auf seine Kosten. In diesem Zusammenhang ist allerdings zu beachten, dass die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung regeln können, dass die Erhaltungslast für bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums den Wohnungseigentümern auf ihre Kosten obliegt.

Praxis-Beispiel

Erhaltung der Fenster

So kann eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, insbesondere die Gemeinschaftsordnung, eine Regelung enthalten, wonach die im Bereich der jeweiligen Sondereigentumseinheit vorhandenen Außenfenster von den jeweiligen Wohnungseigentümern auf ihre Kosten zu erhalten sind.