Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Wer vertritt sie?

Leitsatz

Eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern wird regelmäßig durch ihren Verwalter vertreten (§ 27 WEG). Fehlt ein Verwalter, vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft (§ 27 Abs. 3 Satz 2 WEG). Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen (§ 27 Abs. 3 Satz 3 WEG).

Normenkette

§ 47 Abs. 5 Satz 1 VwGO, §§ 23 ff. WEG

Das Problem

Die Verwaltungsbeiräte einer Anlage W wenden sich mit einem Normenkontrollantrag "im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft" gegen einen Bebauungsplan.

Die Entscheidung

1. Der Normenkontrollantrag ist nach Ansicht des Gerichts offensichtlich unzulässig. Die Verwaltungsbeiräte hätten trotz gerichtlicher Aufforderung die Rechtsfähigkeit und damit die Prozessführungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft in deren Namen sie sich als Beirat berühmen tätig zu werden, nicht belegt. Das Grundstück stehe im Miteigentum von 18 Personen, die sich mit schuldrechtlicher Wirkung eine Gemeinschaftsordnung gegeben hätten. Die Absicht, das Grundstück in Wohnungseigentum umzuwandeln, sei nicht erkennbar. Aussagekräftige Unterlagen, wonach wenigstens ein Antrag auf Eintragung in das Wohnungsgrundbuch beim Grundbuchamt gestellt worden ist und "somit zumindest von einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft ausgegangen werden könne", lägen nicht vor.
2. Im Übrigen würde eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern nach außen regelmäßig durch ihren Verwalter vertreten (§ 27 WEG) und nicht durch den Verwaltungsbeirat, der den Verwalter lediglich bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstütze (§ 29 Abs. 2 WEG). Fehle ein Verwalter, so würden alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertreten (§ 27 Abs. 3 Satz 2 WEG). Die Wohnungseigentümer könnten zwar durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen (§ 27 Abs. 3 Satz 3 WEG). Daran fehle es aber.

Kommentar

Anmerkung

1. Es kommt in der Praxis immer wieder vor, dass Personen nicht wissen, um welches Eigentum es sich eigentlich bei ihrer "Wohnung" handelt. Damit man von Wohnungseigentum sprechen kann, muss ein Alleineigentümer eine Teilungserklärung abgegeben oder müssen Miteigentümer einen Teilungsvertrag geschlossen haben. Die Teilungserklärung ist gegenüber dem Grundbuchamt abzugeben, der Teilungsvertrag ist dort einzureichen. Infolge der Erklärungen schließt das Grundbuchamt das für das Grundstück angelegte Grundbuchblatt und legt für jedes künftige Wohnungseigentum ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt an. Im Fall muss es an solchen Erklärungen gefehlt haben. Das Grundstück stand damit im bloßen Miteigentum ihrer Teilhaber. Diese Teilhaber sind berechtigt, durch einen Vertrag ihr Verhältnis untereinander zu regeln. Ferner können die Teilhaber bestimmen, dass das Wohnungseigentumsgesetz für ihr Verhältnis untereinander angewendet werden soll. Diese schuldrechtlichen Abreden der Teilhaber ändern aber nichts daran, dass es keine Wohnungseigentumsanlage gibt. Vielmehr gibt es bloßes Bruchteilseigentum, das im gemeinschaftlichen Eigentum der Teilhaber steht. In einer solchen Anlage gibt es keine rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, für die Teilhaber auftreten könnten. Das Oberverwaltungsgericht hat daher die Klage zu Recht abgewiesen. Kläger könnten nur die Teilhaber sein, nicht aber die Gemeinschaft, die sie bilden.

2. Hilfsweise erwägt das Oberverwaltungsgericht, was gelten würde, hätte man es mit einer Wohnungseigentumsanlage zu tun. Hier ist zu unterscheiden:

   • Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Organ, soweit ihm das Gesetz oder die Wohnungseigentümer durch eine Vereinbarung oder einen Beschluss für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Vertretungsmacht einräumen.
   • Fehlt ein Verwalter oder ist er zur Vertretung nicht ermächtigt, vertreten sämtliche Wohnungseigentümer als Gesamtvertreter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
   • Die Wohnungseigentümer sind befugt, durch Beschluss einen oder mehrere Wohnungseigentümer zum Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu bestimmen.

Hieraus wird deutlich, dass die Verwaltungsbeiräte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur dann vertreten können, wenn sie von den Wohnungseigentümern durch Beschluss hierzu ermächtigt wurden und die Vertretungsmacht des Verwalters ihrem Handeln nicht entgegensteht.

Was ist für den Verwalter wichtig?

1. Von einem WEG-Verwalter kann man nur sprechen, wenn es Wohnungseigentum gibt. Durch einen Teilungsvertrag oder die Teilungserklärung selbst oder ihre Beurkundung entstehen noch keine solchen Wohnungseigentumsrechte. Nach § 4 Abs. 1 WEG ist zur Entstehung des Wohnungs- bzw. Teileigentums neben der Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung eine Eintragung in das Grundbuch erforderlich. Wohnungseigentum entsteht also mit dem dinglichen Vollzug im Grundbuch (der Anlegung der Wohnungs- bzw. Teileigentumsbücher).
2. Bevor ein vom Aufteiler Erwerbender neben di...