Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Vergemeinschaftung

Leitsatz

Macht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Wege der Klage oder Widerklage Unterlassungsansprüche gemäß § 1004 Abs. 1 BGB geltend, ist sie ausübungs- und prozessführungsbefugt, wenn die Ansprüche von den Wohnungseigentümern durch einen Beschluss vergemeinschaftet worden sind.

Normenkette

§ 10 Abs. 6 Satz 3 WEG

Das Problem

1. K, Eigentümer eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks, befährt seit Jahren einen zu einer K-Straße führenden Weg, der im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer der benachbarten Wohnungseigentumsanlage steht. Auf K's Grundstück befindet sich ein Kfz-Abstellplatz, der nur über diesen Weg zu erreichen ist.
2. Im Jahr 2011 kommt es zwischen K und den Wohnungseigentümern zum Streit. Die Wohnungseigentümer fordern K in der Folge auf, den Weg nicht mehr zu nutzen. K erhebt daraufhin gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B Klage. Er verlangt von dieser, dass ihm ein Notwegerecht über den Weg zur K-Straße Zug um Zug gegen Zahlung einer angemessenen Notwegerente nebst angemessenen Unterhaltskosten eingeräumt wird. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erhebt Widerklage und beantragt, K zu verurteilen, es zu unterlassen, "ihr Grundstück zum Gehen, Fahren oder in sonstiger Weise zu nutzen".

Die Entscheidung

Die Klage

Die Klage hat keinen Erfolg! K habe gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf Einräumung eines Notwegerechts. § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB scheide als Anspruchsgrundlage aus. Dessen Voraussetzungen lägen nicht vor. K könne den Gebrauch des Zufahrtsweges auch nicht losgelöst von den Voraussetzungen des § 917 Abs. 1 BGB verlangen. Seien dessen tatbestandlichen Voraussetzungen nicht erfüllt, könnten sie nicht mithilfe des nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnisses umgangen oder erweitert werden.

Die Widerklage

1. Die Widerklage hat Erfolg! B sei prozessführungsbefugt. Mache eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Wege der Widerklage Unterlassungsansprüche gemäß § 1004 Abs. 1 BGB geltend, sei sie ausübungs- und prozessführungsbefugt, wenn die Ansprüche von den Wohnungseigentümern durch einen Beschluss vergemeinschaftet worden seien. So wäre es auch hier. Die Wohnungseigentümer hätten die Geltendmachung des Unterlassungsanspruchs durch B ausdrücklich genehmigt. Ferner hätten sie Geltendmachung vergemeinschaftet. Ob die Versammlung, bei der die Geltendmachung vergemeinschaftet wurde, beschlussfähig gewesen sei, sei unerheblich. Dies habe nichts an der Wirksamkeit des Beschlusses geändert. Gemäß § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG sei ein Beschluss nur dann nichtig, wenn er gegen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes verstoße, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden könne. § 25 Abs. 3 WEG gehöre nicht zu solchen Vorschriften.
2. Der Unterlassungsanspruch folge aus § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das Betreten oder Befahren des zum Grundstück der Wohnungseigentümer gehörenden Weges stelle eine Eigentumsverletzung dar. Eine Duldungspflicht gemäß § 1004 Abs. 2 BGB scheide aus, weil K kein Nutzungsrecht zustehe. Die Wiederholungsgefahr ergebe sich daraus, dass K seinem Sohn gestattet hatte, das Grundstück der Wohnungseigentümer zu betreten.
3. Die Geltendmachung des Unterlassungsanspruchs stelle sich nicht als Verstoß gegen Treu und Glauben im Sinne des § 242 BGB dar. Dies könne nicht aus dem Umstand abgeleitet werden, dass die Benutzung der streitigen Zufahrt 34 Jahre ohne Widerspruch geduldet worden sei. Eine Verwirkung des Unterlassungsanspruchs folge hieraus nicht. Der Eigentümer verwirke seine Ansprüche aus dem Eigentum nicht, wenn er Störungen gegenüber solange untätig bleibt, wie sie sich ihm gegenüber als rechtmäßig darstellten. So verhalte es sich hier, weil die Nutzung des Weges lange Zeit mit Zustimmung der Wohnungseigentümer erfolgt sei. Hierdurch hätten die Wohnungseigentümer nicht das Recht verloren, die Gestattung zu widerrufen und anschließend Ansprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB geltend zu machen. Zugleich dürfe sich derjenige, der ein Nachbargrundstück nutze, nicht darauf einrichten, dass der Eigentümer, der diese Nutzung über einen langen Zeitraum gestattet habe, auch künftig auf die Geltendmachung seiner Eigentumsrechte verzichte.

Kommentar

Anmerkung

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 1 WEG unter anderem die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahrnehmen. Als gemeinschaftsbezogene Pflichten kann man jedenfalls gegen die Wohnungseigentümer als Grundstückseigentümer gerichtete Ansprüche eines Nachbarn ansehen. Zu den noch ungeklärten Fällen gehört unter anderem der Fall, dass eine Person eine Belastung des WEG-Grundstücks anstrebt, etwa eine Dienstbarkeit.

Was ist für den Verwalter wichtig?

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