Gebrauchtes Wohnungs- oder ... / 3.7 Energieausweis

Im Fall der Veräußerung oder Vermietung bzw. Verpachtung einer "selbstständigen Nutzungseinheit" – in erster Linie also Wohnraum, Gewerberaum, Ein- oder Mehrfamilienhaus, Wohnungs- oder Teileigentum – ist dem Käufer bzw. Mieter oder Pächter vom Verkäufer, Vermieter oder Verpächter nach der Bestimmung des § 16 Abs. 2 EnEV zwingend ein Energieausweis vorzulegen.

 

Achtung: Kein Verzicht möglich!

Der Energieausweis muss vorgelegt werden. Erklärt etwa der Erwerber, dass er darauf verzichtet, ist dies unbeachtlich. Eine entsprechende Vereinbarung mit dem Verkäufer ist gemäß § 134 BGB wegen Gesetzesverstoßes nichtig.

Der Energieausweis muss dem potenziellen Erwerber bereits im Rahmen des Besichtigungstermins in Kopie vorgelegt werden. Die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt. Findet keine Besichtigung statt, hat der Verkäufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon dem potenziellen Käufer unverzüglich vorzulegen. Der Verkäufer muss den Energieausweis als Original oder Kopie spätestens unverzüglich dann vorlegen, wenn der potenzielle Käufer ihn hierzu auffordert; ansonsten ist er unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags dazu verpflichtet. Wie bereits erwähnt, wäre eine entsprechende Verzichtserklärung des Käufers unbeachtlich.

3.7.1 Inhalt von Verkaufsannoncen

Hinsichtlich des Inhalts von Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien sind nach der Bestimmung des § 16a EnEV bestimmte Pflichtangaben vorgeschrieben:

  1. Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis
  2. Der im Energieausweis genannte Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude
  3. Die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes
  4. Bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr
  5. Bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse

Bei Nichtwohngebäuden muss bei Energiebedarfs- und Energieverbrauchsausweisen als Pflichtangabe der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufgeführt werden. Die genannten Pflichtangaben sind stets bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing bei Immobilienanzeigen zum Verkauf, der Vermietung, der Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbstständigen Nutzungseinheit zu machen. Bei Energieausweisen, die nach dem 30.9.2007 und vor dem 1.5.2014 ausgestellt wurden, sind folgende Pflichtangaben in Immobilienanzeigen zu machen:

  1. Bei Energiebedarfsausweisen für Wohngebäude der Wert des Endenergiebedarfs, der auf Seite 2 des Energieausweises angegeben ist.

  2. Bei Energieverbrauchsausweisen für Wohngebäude der Energieverbrauchskennwert, der auf Seite 3 des Energieausweises angegeben ist (enthält der Energieverbrauchskennwert nicht den Energieverbrauch für Warmwasser, ist der Energieverbrauchskennwert um eine Pauschale von 20 Kilowattstunden (kWh) pro Jahr und m2 Gebäudenutzfläche zu erhöhen).

  3. Bei Energiebedarfsausweisen für Nichtwohngebäude der Gesamtwert des Endenergiebedarfs, der Seite 2 des Energieausweises zu entnehmen ist.

  4. Bei Energieverbrauchsausweisen für Nichtwohngebäude sowohl der Heizenergieverbrauchs- als auch der Stromverbrauchskennwert, die beide Seite 3 des Energieausweises zu entnehmen sind.

3.7.2 Verpflichtete

Ihrem Wortlaut nach verpflichten die Bestimmungen der §§ 16 und 16a EnEV hinsichtlich Vorlagepflicht und Pflichtangaben in Werbemedien zunächst nur den Verkäufer bzw. den Vermieter. Der BGH hat allerdings klargestellt, dass auch der Immobilienmakler verpflichtet ist, in einer Immobilienanzeige den Energieverbrauch des Gebäudes anzugeben, wenn ein Energieausweis vorliegt. Diese Verpflichtung folgt zwar nicht aus den Bestimmungen der EnEV, aber aus den Vorschriften des Gesetzes gegen unlauteren Wettbewerb (UWG).

Maßgebliche Bestimmung ist hier § 5a UWG, der die Irreführung durch Unterlassen regelt. Insoweit bestimmt § 5a Abs. 2 UWG, dass eine unlautere Handlung vorliegt, wenn die Entscheidungsfähigkeit von Verbrauchern dadurch beeinflusst wird, dass eine Information vorenthalten wird, die im konkreten Fall unter Berücksichtigung aller Umstände einschließlich der Beschränkung des Kommunikationsmittels wesentlich ist. Ergänzt wird diese Bestimmung durch § 5a Abs. 4 UWG. Hiernach gelten als wesentlich auch Informationen, "die dem Verbraucher aufgrund gemeinschaftsrechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur Umsetzung gemeinschaftsrechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen". Da mit der EnEV die europäische Richtlinie 2010/13/EU vom 19.5.2010 umgesetzt wurde, die in Art. 12 Abs. 4 die Angaben in der Werbung verlangt, muss also auch der Makler die Pflichtangaben nach EnEV bei seiner Akquise berücksichtigen.

 

Praxis-Beispiel

Pflichtangaben für Wohnimmobilien

Die Pflichtangaben können bei Wohnimmobilien wie folgt in der Annonce gemacht werden:

  • Baujahr: 2003
  • Heizungsart: Zentralheizung
  • Wesen...

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