Gebrauchtes Wohnungs- oder ... / 1.2.1.2 Unterliegt das Mietverhältnis der Kündigungssperrfrist?

Die Bestimmung des § 577a BGB kann im Einzelfall eine sehr hohe Hürde für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses darstellen. Ist nämlich an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung berufen. Auch im Bereich der Zwangsversteigerung ist die Bestimmung des § 577a BGB zu beachten. Da im Gegensatz zum rechtsgeschäftlich ermächtigten Erwerber im Fall der Kündigung nach Zuschlag in der Zwangsversteigerung der Eigentümer kündigt, ist diese Vorschrift im Fall einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung zu beachten.

 

Praxis-Beispiel

Umwandlung von Wohnungseigentum

Der Erbe eines Mehrparteienhauses hatte die Wohnungen 2016 an diverse Mieter vermietet. Infolge teilweisen Leerstands teilt er das Haus im Januar 2017 in Wohnungseigentum auf. Im Juli 2017 wurde die Zwangsversteigerung einer vermieteten Wohnung angeordnet. Der Erwerber ersteigerte diese im April 2018 und kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs.

Die Kündigung ist unwirksam. Nach der Bestimmung des § 577a BGB kann sich der Erwerber erst nach Ablauf von 3 Jahren seit Erwerb – hier also dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung – auf Eigenbedarf berufen. Er kann also erst im April 2021 unter Beachtung der maßgeblichen Kündigungsfrist das Mietverhältnis kündigen.

 

Kündigungssperre beträgt im Einzelfall bis zu 10 Jahre!

Nach der Bestimmung des § 577a Abs. 2 BGB beträgt die Sperrfrist für Kündigungen sogar 10 Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Die Länder sind insoweit ermächtigt, für diese Gebiete Rechtsverordnungen zu erlassen. Entsprechende Rechtsverordnungen existieren in den folgenden Bundesländern:

 
Bundesland Dauer der Kündigungssperrfrist Verordnung
Baden-Württemberg 5 Jahre (§ 2 KSpVO BW)

Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit verlängerter Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlungen in Eigentumswohnungen (KSpVO BW) v. BWGBl. 2015, S. 346.

Die Verordnung trat zum 01.07.2015 in Kraft und gilt für fünf Jahre.
Bayern 10 Jahre (§ 1 Satz 2 WoGeV)

Wohnungsgebieteverordnung (WoGeV) v. 15.05.2012, BayGVBl. 2012, S. 189.

Die Verordnung tritt mit Ablauf des 30.06.2022 außer Kraft.
Berlin 10 Jahre (§ 2 KSchKlV BE 2013)

Kündigungsschutzklausel-Verordnung (KSchKlV BE 2013) v. 13.08.2013, GVBl. 2013, S. 488.

Die Verordnung tritt am 30.09.2023 außer Kraft.
Hamburg 10 Jahre (§ 1 Kündigungsschutzfristverordnung)

Kündigungsschutzfristverordnung Hamburg v. 12.11.2013, HmbGVBl. 2013, S. 458.

Die Verordnung tritt mit Ablauf des 31.01.2024 außer Kraft.
Hessen 5 bis 10 Jahre, abhängig vom Zeitpunkt der Begründung von Wohnungseigentum (§ 1 KBeschrV)

Hessische Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit verlängerter Kündigungsbeschränkung (KBeschrV HE) v. 28.07.2004, GVBl. I 2004, S. 262.

Die Verordnung tritt mit Ablauf des 31.12.2019 außer Kraft.
Niedersachsen 5 Jahre (§ 3 MietSchV ND)

Niedersächsische Mieterschutzverordnung (MietSchV ND) v. 08.11.2016, Nds. GVBl. 2016, S. 252.

Die Verordnung tritt mit Ablauf des 30.11.2023 außer Kraft.
Nordrhein-Westfalen 8 Jahre (§ 1 KSpVO NRW)

Kündigungssperrfristverordnung (KSpVO NRW) v. 24.01.2012, GV NRW 2012, S. 81.

Die Verordnung tritt mit Ablauf des 31.12.2021 außer Kraft.

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