Zusammenfassung
Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewährleisten.
Zugrundeliegende Rechtsnorm ist § 535 BGB.
1 Hauptpflicht des Vermieters
Die Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs ist Hauptpflicht des Vermieters.[1] Zunächst hat der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu verschaffen.[2] Dies geschieht regelmäßig durch Einräumung der tatsächlichen Gewalt über die Sache[3], z. B. durch Übergabe der Schlüssel. Ab Besitzübergabe treten grundsätzlich die Gewährleistungsregelungen des Mietrechts anstelle der allgemeinen Vorschriften über Leistungsstörungen. Die Gebrauchsgewährung erstreckt sich auf alle wesentlichen Bestandteile des Mietobjekts.
2 Vertragsgemäßer Zustand entscheidend
Gewähren des Gebrauchs bedeutet weiter, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen, sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten und Störungen des vertragsgemäßen Gebrauchs zu unterlassen. Dabei hat der Vermieter den Mieter aber auch gegen Störungen im vertragsgemäßen Gebrauch zu schützen, die von einem Dritten, z. B. einem anderen Mieter, ausgehen.
Vermieter muss Störung abwenden
Zwar hat ein durch Störungen beeinträchtigter Mieter ein selbstständiges Recht, gegen den Störer aufgrund seiner Besitzschutzansprüche vorzugehen – nach § 862 BGB kann er Beseitigung verlangen und auf Unterlassung klagen, wenn weitere Störungen zu besorgen sind –, jedoch kann der Mieter auch vom Vermieter Abwendung der Störung verlangen.
3 Vermieter muss selbst tätig werden
Der Vermieter kann den Mieter nicht auf dessen Ansprüche gegen den Störer verweisen, sondern muss selbst tätig werden, um seiner Pflicht zur Gewährung eines vertragsgemäßen Gebrauchs zu genügen. Wird durch eine Störung – unabhängig davon, ob sie vom Vermieter oder einem Dritten verursacht wurde – der vertragsgemäße Gebrauch erheblich beeinträchtigt, ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.
Mietminderung ohne Verschulden des Vermieters
Bei Störungen, die von einem Dritten ausgehen, trifft den Vermieter zwar in der Regel kein Verschulden, jedoch kann eine Mietminderung nach § 536 BGB unabhängig von einem Verschulden des Vermieters eintreten, sodass die erhebliche Beeinträchtigung des Wohnwerts alleinige Voraussetzung für die Berechtigung des Mieters zur Mietminderung ist.
Der Schaden, der dem Vermieter durch Abzüge seines Mieters entsteht, kann der Vermieter grundsätzlich von dem störenden Dritten ersetzt verlangen.
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