Gebrauch und Nutzung von So... / Keller
  • Vereinbart ist die Nutzung als "Nebenräume im Kellergeschoss" bzw. im Nachtrag als "Ladenkeller und Nebenräume im Kellergeschoss". Welche Nutzung dem vereinbarten Zweck entspricht, ist durch Auslegung zu ermitteln. Bei der Auslegung einer im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung ist, wie bei der Auslegung von Grundbucheintragungen allgemein, auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt. Umstände außerhalb der Eintragung können nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind. Die nachträgliche Bezeichnung der Kellereinheit als "Ladenkeller" spricht zwar dafür, dass nunmehr über den üblichen Gebrauch eines Kellers hinausgehend auch eine gewerbliche Nutzung zulässig sein kann. Eine von dem Laden im Erdgeschoss losgelöste gewerbliche Nutzung kommt nicht in Betracht. In diesem Sinne bezeichnet der Begriff "Ladenkeller" einen zum Laden gehörenden Keller, nicht einen im Keller befindlichen selbstständigen Laden. Angesichts des eine Zweckbestimmung enthaltenden Wortlauts der Teilungserklärung ist es dabei ohne Bedeutung, dass der Keller einen eigenen Eingang hat und somit unabhängig von den Ladenräumen im Erdgeschoss betreten werden kann.
  • Einem Wohnungseigentümer kann nicht untersagt werden, in der Teilungserklärung als "Partyraum, Werkraum, Abstellraum, Waschküche, WC" bezeichnete Kellerräume zu anderen als den genannten Zwecken zu nutzen. Eine Nutzung als Wohnraum ist untersagt.

Hobbyzwecke

Die Bezeichnung der Räume in der Teilungserklärung als "Keller" bzw. "Kellerräume" stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Eine Nutzung solcher Räume zu Hobbyzwecken ist möglich, wenn dies nicht mehr stört als die bestimmungsgemäße Nutzung.

Wohnnutzung

  • Die Bezeichnung der Räume in der Teilungserklärung als "Keller" bzw. "Kellerräume" stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Eine Nutzung solcher Räume zu Wohn- oder Schlafzwecken – wenn sie nicht nur gelegentlich stattfindet – ist ausgeschlossen.
  • Die Bezeichnung eines Sondereigentums als "Keller" in der Teilungserklärung hat zur Folge, dass die so bezeichneten Räume nur als Keller, d. h. Lager- und Abstellräume, oder nur in einer Weise genutzt werden dürfen, die nicht mehr stört oder beeinträchtigt, als eine Nutzung als Keller. Wenn es die Nutzung des Kellers als Wohnraum unmittelbar ermöglicht, dass die Wohnung insgesamt statt von 2 im Ergebnis von 4 Personen bewohnt wird, liegt es auf der Hand, dass von einem 4-Personenhaushalt schon wegen der vermehrten und intensiveren Nutzung eine größere Beeinträchtigung ausgeht als von einem 2-Personenhaushalt. Von daher besteht ein Unterlassungsanspruch aus §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 BGB gegen die Nutzung der Kellerräume als Wohnraum.
  • Die zweckbestimmungswidrige Nutzung eines Teileigentums "Keller" zu Wohnzwecken stört wegen der intensiveren Nutzung mehr als eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung. Werden in einem Teileigentum "Keller" Sanitäreinrichtungen wie Waschbecken, Dusche, WC und am Gemeinschaftseigentum ein Briefkasten angebracht, rechtfertigt dies den Schluss, dass dort eine Nutzung des Teileigentums zu Wohnzwecken erfolgt.
  • Der Anspruch gegen einen Eigentümer eines Kellerraums, die Unterlassung der Nutzung dieses Raums zu Wohnzwecken zu verlangen, unterliegt gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB der 3-jährigen Verjährung. Wird dieser Kellerraum ununterbrochen zu Wohnzwecken vermietet, liegt keine sich wiederholende gleichartige Störung, sondern eine fortdauernde Beeinträchtigung vor, die auf ein und derselben Handlung beruht. Ein zwischenzeitlicher Mieterwechsel verlängert die für den Unterlassungsanspruch geltende Verjährungsfrist nicht.
  • Der Verwalter ist kraft Gesetzes nicht ermächtigt, für die übrigen Wohnungseigentümer einem Teileigentümer die Nutzung seines Teileigentums "Keller" zu Wohnzwecken zu gestatten.

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