Gebrauch und Nutzung von So... / Exkurs: Ladenöffnungszeiten

Bei der Abwägung des Rechts eines Sondereigentümers, seinen Laden innerhalb der zulässigen Öffnungszeiten erweitert zu nutzen und des Rechts der übrigen Eigentümer auf Ruhe, haben Gerichte immer wieder das Recht eines Ladeneigentümers auf Nutzung innerhalb der zulässigen Öffnungszeiten bestätigt.[1] Begründet wird dies insbesondere mit dem Argument, dass ein Teileigentümer in der Lage sein muss, in der dortigen Umgebung sein Sondereigentum konkurrenzfähig zu nutzen. Dies wäre ausgeschlossen, wenn dem Sondereigentümer verwehrt wäre, die Ladenöffnungszeiten anzubieten, die vergleichbare benachbarte Läden haben.

Die Güterabwägung im Einzelfall ist schwierig. Dem Verwertungsrecht des Teileigentümers für seinen Laden steht die Werthaltigkeit der übrigen Wohnungen gegenüber. Diese lassen sich möglicherweise bei einer Nutzung des Ladens "rund um die Uhr" nicht mehr veräußern und auch nicht mehr ungestört nutzen. Die Frage ist noch nicht geklärt, ob nach einer solchen möglicherweise extrem erweiterten Nutzung (z. B. während der gesamten Nacht) und der damit verbundenen Geräuschentwicklung für die übrigen Eigentümer ein Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG besteht, die Ladenöffnungszeiten einvernehmlich zu regulieren.

  • Kein unbeaufsichtigtes Sonnenstudio außerhalb der Ladenöffnungszeiten: Mit der Zweckbestimmung eines Teileigentums als "Laden" lässt es sich nicht vereinbaren, dass ein im Teileigentum betriebenes Sonnenstudio (mit Münzautomaten) außerhalb der gesetzlichen Ladenöffnungszeiten unbeaufsichtigt durch Personal des Betreibers betreten werden kann. In dem zu entscheidenden Fall war das Sonnenstudio täglich (auch an Sonn- und Feiertagen) bis 22.00 Uhr geöffnet. Der Charakter eines Geschäftsbetriebs in einem Laden ist wesentlich mit der Vorstellung verbunden, dass ein Laden an beschränkte Betriebszeiten gebunden ist. Vorliegend hat das Gericht angenommen, dass der Betrieb eines Sonnenstudios außerhalb der allgemeinen Ladenöffnungszeiten wegen des Publikumsverkehrs mehr als ein Laden stört und sich deshalb nicht im Rahmen der Zweckbestimmung hält. Mit der Zweckbestimmung "Laden" ist auch nicht vereinbar, dass die Benutzer des darin betriebenen Sonnenstudios vom Teileigentum aus unbeaufsichtigt durch Personal des Betreibers in das Treppenhaus der Wohnanlage (hier: zu einer Toilette) gelangen können.[2]
  • Bäckerei in einem "Laden" ist zulässig, allerdings nicht mit Betriebsbeginn schon um 5 Uhr morgens, sondern erst ab 7 Uhr: Die Bezeichnung eines Teileigentums "Laden" enthält eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Diese Zweckbestimmung wird grundsätzlich nicht dadurch infrage gestellt, dass im Aufteilungsplan die einzelnen Räume des Teileigentums als "Gang", "Teeküche" und "Büro" bezeichnet sind. Bei den Bezeichnungen im Aufteilungsplan handelt es sich nur um Nutzungsvorschläge ohne Bedeutung für die Zweckbestimmung einer solchen Teileigentumseinheit. Grundsätzlich müssen die mit einer Nutzung als Laden typischerweise verbundenen Beeinträchtigungen hingenommen werden, allerdings nur während der üblichen Ladenöffnungszeiten. Keine Duldungspflicht besteht also bereits für ab 5 Uhr morgens ausgehende, im Zusammenhang mit der Fertigstellung vorgefertigter Backwaren verbundene Lärmbeeinträchtigungen. Der vorliegend geltend gemachte Nutzungsunterlassungsanspruch ist also für einen Zeitraum bis 7 Uhr begründet; dies entspricht den üblichen Ladenöffnungszeiten, die auch von den restlichen Eigentümern hingenommen werden müssen.[3]
  • Café mit Schnellimbiss: Darf nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ein Teileigentum als "Café mit Schnellimbiss" genutzt werden, dürfen von dem Teileigentum nach 21 Uhr im Allgemeinen keine Geräusch- und Geruchsimmissionen mehr ausgehen. Bei der Beurteilung kommt es nicht auf die Ladenöffnungszeiten bei Beschlussfassung oder bei Entscheidung des Gerichts an. Auszugehen ist vom Zeitpunkt der Grundbucheintragung.[4]
  • Ist eine Videothek (mit Öffnungszeiten bis 22 Uhr) in der Teilungserklärung als "... die im Kellergeschoss und Erdgeschoss gelegenen Räume (Laden)" beschrieben, so liegt darin eine rechtsverbindlich vereinbarte Zweckbestimmung des Inhalts, dass die Räume grundsätzlich nur als Laden während der allgemeinen Ladenöffnungszeiten genutzt werden dürfen.[5]
  • Weinbar in einem "Laden": Bei einem Laden bzw. Ladengeschäft kann keine Nutzung mehr erwartet werden, wonach ein Laden ggf. von montags bis freitags von 9.00 Uhr bis 18.00 Uhr und samstags von 9.00 Uhr bis 13.00 Uhr geöffnet ist. Hier ist ein grundsätzlicher Wandel eingetreten, der auch den Rahmen der typischerweise zu erwartenden und hinzunehmenden Beeinträchtigungen bildet.[6]

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