Gebrauch und Nutzung von So... / 3.4 Unterlassungsansprüche

3.4.1 Grundsätze

Das Wohnungseigentum untersteht dem Schutz des § 1004 BGB. Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat einen Unterlassungsanspruch, wenn Wohnungs- oder Teileigentum von einem Wohnungseigentümer oder dessen Mieter entgegen der Zweckbestimmung gemäß der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung bestimmungswidrig genutzt wird. Der Eigentümer kann also direkt auf Unterlassung klagen, ohne zuvor versuchen zu müssen, einen entsprechenden Unterlassungsbeschluss der Wohnungseigentümer herbeizuführen.

Der entsprechende Individualanspruch der einzelnen Wohnungseigentümer kann auch nach Beschlussfassung von der teilrechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden. Unterlassungsansprüche ergeben sich dabei aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis unter den Eigentümern sowie aus § 1004 Abs. 1 Sätze 1 und 2 BGB bei bestehender Wiederholungsgefahr, sofern eine Duldungspflicht nach § 14 WEG nicht besteht. Zivilrechtliche Generalklausel von Unterlassungsansprüchen ist die Bestimmung des § 1004 BGB, die durch die §§ 14 Nr. 1 und 15 Abs. 3 WEG für den Bereich des Wohnungseigentumsrechts konkretisiert wird.

 

Wichtig

Keine Unterlassungsverpflichtung durch Beschluss

Es besteht keine Beschlusskompetenz für die Begründung einer Unterlassungspflicht durch Beschluss. Dies gilt auch dann, wenn es nach Gesetz oder Vereinbarung bereits einen Anspruch auf Unterlassung der Nutzung gibt, die durch den Beschluss konstitutiv untersagt wird.

Wird ein Wohnungseigentümer gerichtlich auf Unterlassen einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung in Anspruch genommen, kann er keine aus § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG resultierende Einrede geltend machen. Nach vorerwähnter Bestimmung kann jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Dieser Anspruch kann im Rahmen einer Unterlassungsklage nicht als Einrede erhoben werden. Die in der Gemeinschaftsordnung getroffene Regelung gilt nämlich, solange sie nicht durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer oder durch Ersetzung der Zustimmung durch das Gericht abgeändert ist.

 

Wichtig

Kein Anspruch auf Unterlassen einer erlaubten Nutzung bei konkreten Störungen

Insbesondere bei der kurzfristigen Vermietung von Eigentumswohnungen an Feriengäste oder Medizintouristen können von einzelnen Gästen erhebliche Störungen des Hausfriedens ausgehen. Wenn nun die konkrete Ausgestaltung der kurzfristigen Vermietung einer Wohnung an Feriengäste zu Beeinträchtigungen führt, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehen, können die übrigen Eigentümer grundsätzlich nur die Einstellung der konkreten Beeinträchtigungen verlangen, nicht hingegen die vollständige Einstellung der kurzfristigen Vermietung der Wohnung an Feriengäste oder Medizintouristen.

3.4.2 Zweckbestimmungswidrige Nutzung muss mehr stören

Grundsätzlich zu beachten ist, dass nicht jede Abweichung von der in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung festgelegten Zweckbestimmung einen Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer begründet. Erforderlich ist vielmehr, dass die abweichende Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise mit größeren Beeinträchtigungen für die übrigen Wohnungseigentümer verbunden ist, als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung.

 

Praxis-Beispiel

Übersetzungsbüro in Wohnung

Die Wohnungseigentumsanlage besteht ausschließlich aus Wohnungen. Demgemäß ist in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung auch eine Zweckbestimmung zur ausschließlichen Wohnnutzung getroffen. Eine der Wohnungseigentümerinnen betreibt in ihrer Wohnung mit einer Mitarbeiterin ein Übersetzungsbüro.

Vorliegend ist als Zweckbestimmung des Wohnungseigentums eine Wohnnutzung vorgesehen. Wenn der vom Wohnungseigentümer praktizierte Gebrauch der Zweckbestimmung widerspricht, begründet dies also allein noch keinen Unterlassungsanspruch, sondern die übrigen Wohnungseigentümer können nur dann Unterlassung des zweckbestimmungswidrigen Gebrauchs verlangen, wenn dieser mehr stört als der zweckbestimmungsgemäße Gebrauch. Ob dies der Fall ist, wird anhand einer typisierenden generellen Betrachtungsweise beurteilt, wobei Beeinträchtigungen weder vorgetragen noch nachgewiesen werden müssen. Unerheblich ist demnach, ob die Wohnungseigentümer tatsächlich Störungen ausgesetzt sind, die bei zweckbestimmungsgemäßer Nutzung des Sondereigentums nicht vorlägen, wobei gleichwohl bei typisierender Betrachtungsweise die konkreten Umstände des Einzelfalls nicht außer Betracht bleiben dürfen. Es müssen daher die typischen Beeinträchtigungen der zweckbestimmungswidrigen Nutzung nach den örtlichen Verhältnissen und dem Charakter der Anlage mit den typischen Beeinträchtigungen einer nach der Teilungserklärung zulässigen Nutzung verglichen werden.

Dies zugrunde gelegt, führt die typisierende Betrachtungsweise im Beispiel oben ...

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