Gebrauch und Nutzung von So... / 3.2.1 Instandsetzungspflicht

Nach der Bestimmung des § 14 Nr. 1 WEG hat der Wohnungseigentümer zunächst die Pflicht, die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Auch wenn der Wortlaut des Gesetzes lediglich die Instandhaltung ausdrücklich regelt, ist der Wohnungseigentümer aufgrund der Bestimmung des § 14 Nr. 1 WEG gleichermaßen auch für die Instandsetzung seines Sondereigentums verantwortlich. Die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung besteht unabhängig davon, in welchem Zustand der Wohnungseigentümer die Sondereigentumseinheit übernommen hat.

Die Instandhaltungspflicht bezieht sich allein auf das Sondereigentum, da die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums Aufgabe der Wohnungseigentümer in Gemeinschaft ist. Ist dem jeweiligen Wohnungseigentümer allerdings durch Vereinbarung die Pflicht zur Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen für bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums übertragen worden, trifft ihn die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht auch insoweit.

 
Praxis-Beispiel

Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums

  • Vielfach werden sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümern die Instandhaltung und Instandsetzung der ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des Gemeinschaftseigentums auferlegt.
  • Gängige Bestimmungen in Gemeinschaftsordnungen sehen auch vor, dass die Wohnungseigentümer die Erhaltungslast für die im Bereich ihres Sondereigentums vorhandenen Außenfenster und Zugangstüren zu tragen haben.

Im Rahmen der gesetzlichen und ggf. zusätzlich durch Vereinbarung übertragenen Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten ist allein der jeweilige Wohnungseigentümer verpflichtet, sodass keine Beschlusskompetenz der übrigen Wohnungseigentümer mehr besteht. Entsprechende Beschlüsse der Wohnungseigentümer wären demnach nichtig. Kommt der jeweilige Sondereigentümer seinen Pflichten zur Instandhaltung und Instandsetzung nicht freiwillig nach, müssen ihn die übrigen Wohnungseigentümer verklagen.

Grundsätzlich besteht die Pflicht des Wohnungseigentümers nur insoweit, dass durch seine Pflichtverletzung anderen Wohnungseigentümern ein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Hieraus folgt, dass der Wohnungseigentümer zunächst einmal seine Sondereigentumseinheit in gewissen Grenzen verwahrlosen lassen kann. Erst dann, wenn die Nachteilsgrenze überschritten ist, muss er tätig werden.

 
Praxis-Beispiel

Keine Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen

  • So ist der jeweilige Wohnungseigentümer nicht verpflichtet, in regelmäßigen Abständen Schönheitsreparaturen im Bereich seines Sondereigentums vornehmen zu müssen.
  • Er ist auch nicht dazu verpflichtet, etwa im Bereich seines Sondereigentums verlaufende Versorgungsleitungen zu überprüfen.
  • Die Pflicht des Wohnungseigentümers, das Sondereigentum so instand zu halten, dass einem anderen Wohnungseigentümer kein Schaden entsteht, schließt auch nicht die Pflicht ein, ohne einen Anlass die Heizkörper in seiner Wohnung in regelmäßigen Abständen von einem Fachmann überprüfen zu lassen. In der Teilungserklärung kann einem auf Schadensersatz in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer die Verpflichtung auferlegt werden zu beweisen, dass ihn kein Verschulden trifft.

Freilich ist der Wohnungseigentümer andererseits verpflichtet, sämtliche Maßnahmen zu ergreifen, die eine Gefährdung des Gemeinschaftseigentums oder des Sondereigentums anderer Wohnungseigentümer vermeidet. So ist jeder Wohnungseigentümer insbesondere verpflichtet, seine Sondereigentumseinheit ausreichend zu

  • beheizen, sodass Wasserleitungen nicht einfrieren können;
  • belüften, sodass die Bildung von Schimmel vermieden werden kann.

Keine Instandsetzung im Wege der Ersatzvornahme

Die Verletzung der Instandhaltungspflicht des Wohnungseigentümers berechtigt die übrigen Wohnungseigentümer nicht ohne Weiteres, eigenmächtig im Wege der Ersatzvornahme erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen durchführen zu lassen. Vielmehr sind die Wohnungseigentümer gezwungen, den betreffenden Wohnungseigentümer gerichtlich auf Vornahme der Erhaltungsmaßnahmen in Anspruch zu nehmen.

 

Wohnungseigentümer entscheidet

Müssen die übrigen Wohnungseigentümer den betreffenden Sondereigentümer auf Durchführung erforderlicher Erhaltungsmaßnahmen in seinem Sondereigentum gerichtlich in Anspruch nehmen, ist stets zu beachten, dass von ihm keine konkreten Maßnahmen verlangt werden können. Die Wahl der Mittel zur Schadensbehebung bzw. -verhütung trifft alleine er. Der Wohnungseigentümer schuldet insoweit nicht eine konkrete Handlung, sondern vielmehr den Erfolg der zu ergreifenden Maßnahme.

Haftung

Ergreift der Wohnungseigentümer Erhaltungsmaßnahmen bezüglich seines Sondereigentums und werden hierdurch andere Sondereigentumseinheiten oder das Gemeinschaftseigentum geschädigt, haftet der Wohnungseigentümer auf Schadensersatz nac...

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