Gebrauch und Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigent ... / 2.1 Nutzung richtet sich nach Zweckbestimmung

Zunächst richten sich Art und Umfang des konkreten Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums nach der in der Teilungserklärung festgelegten Zweckbestimmung. Diese regelt die Nutzungsmöglichkeit des Gemeinschaftseigentums. Eine Zweckbestimmung kann insoweit für gemeinschaftliche Räume wie auch gemeinschaftliche Außenflächen getroffen werden.

Praxis-Beispiel

Nutzung des "Fahrradkellers" als Lagerstätte für Brennmaterial

Ist ein gemeinschaftlicher Kellerraum in der Teilungserklärung als "Fahrradkeller" ausgewiesen, steht diese Zweckbestimmung der Nutzung des gemeinschaftlichen Raums zum Lagern von Kaminholz, Holzschnitt oder Briketts entgegen.^[1]

Derartige in der Teilungserklärung festgelegte Zweckbestimmungen haben Vereinbarungscharakter und können daher grundsätzlich nicht durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer geändert werden.^[2] So bedarf etwa

• der Umbau eines im Aufteilungsplan als "Waschküche" bezeichneten Raums in einen "Versammlungsraum" als eine von der festgelegten Zweckbestimmung abweichende Gebrauchsregelung einer entsprechenden Vereinbarung der Wohnungseigentümer.^[3]
• die Funktionsänderung eines zweckbestimmten "Gemeinschaftsraums" zu einem "Gartengeräteabstellraum" ebenfalls einer entsprechenden Vereinbarung der Wohnungseigentümer.^[4]

Insbesondere "Hausmeisterwohnung"

• Kellerräume, die gemäß Teilungserklärung als "Hausmeisterwohnung" dienen sollen, können nicht durch Mehrheitsbeschluss einer Nutzung als Fahrradkeller für die gesamte Eigentumsanlage zugeführt werden, da mit der neuen Nutzung ein höherer Belastungsgrad verbunden ist.^[5]
• Die Gebrauchsregelung eines Sondereigentums als Hauswartdienstwohnung kann gegenüber dem Sondernachfolger nach Zwangsversteigerung nur dann Wirkung entfalten, wenn sie nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist.^[6]
• Wurde nur im Aufteilungsplan, nicht aber in der Teilungserklärung eine Wohneinheit als "Wohnung für den Hausmeister" benannt, kommt ihr nicht die Bedeutung einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter i. S. d. § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG zu. Wurde die betreffende Eigentumswohnung in der Teilungserklärung als Sondereigentum, im Aufteilungsplan aber als Gemeinschaftseigentum aufgeführt, so ist kein Sondereigentum an den hiervon betroffenen Räumen entstanden.^[7] Der im Aufteilungsplan vermerkte Gebrauchszweck ist nicht verbindlich. Vielmehr kommt ihm die Qualität eines Nutzungsvorschlags zu. Da nichts wirksam vereinbart wurde, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt, eine Fremdvermietung mit Stimmenmehrheit zu beschließen. Einstimmigkeit ist nicht erforderlich.^[8]
• Sind die Störmeldeeinrichtungen für eine große Wohnanlage in einer Wohnung installiert, die zwar als "Hausmeisterwohnung" vorgesehen, für die aber in der Teilungserklärung keine Zweckbestimmung getroffen ist, so besteht für die Miteigentümer kein Recht, vom Eigentümer dieser Wohnung den ständigen Zugang (insbesondere auch nachts) zu der Wohnung zum Zweck der Beobachtung der Störmeldeanlage zu verlangen. Auch mit den sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ergebenden besonderen Treuepflichten lässt sich dieser Anspruch nicht begründen.^[9]
• Die vereinbarte Bestimmung, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehöre eine "im Erdgeschoss gelegene Hausmeisterwohnung", bedeutet, dass die Wohnung grundsätzlich als Hausmeisterwohnung zu nutzen ist, ausnahmsweise aber eine anderweitige Nutzung, z. B. durch Vermietung an einen Dritten, zulässig ist, wenn aus triftigen Gründen eine Nutzung als Hausmeisterwohnung im Einzelfall nicht möglich ist.^[10]

Insbesondere Rasenflächen

Zunächst beinhaltet die Zweckbestimmung "Rasenfläche" neben der optischen Gestaltung des Grundstücks auch die Nutzung für Spielmöglichkeiten der in der Anlage wohnenden Kinder. Insoweit können die Wohnungseigentümer auch einfach-mehrheitlich über das Spielen der Kinder im Bereich der Rasenfläche Beschluss fassen und entsprechende Spielgeräte anschaffen.^[11] Im Übrigen ist Folgendes zu beachten:

• Ein Plattenweg auf einer Rasenfläche ist eine bauliche Veränderung. Sie entspricht aber ordnungsgemäßer Erhaltung, wenn erst dadurch für alle Wohnungseigentümer ein gesicherter und begehbarer Zugang zu ihrem Sondereigentum (hier: um eine Rasenfläche gruppierte Einfamilienhäuser) geschaffen wird.^[12] Die Wohnungseigentümer haben also gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG einen Anspruch auf Schaffung einer Zuwegung.
• Der Sondernutzungsberechtigte hat bei einer Rasenfläche zu beachten, dass die im Lageplan vorgesehene Rasen- und Randbepflanzung erhalten bleibt.^[13]
• Die Nutzung einer Grünfläche als Trampelpfad zwecks Zugang vom Haus zur Straße überschreitet den Rahmen des ordnungsgemäßen Gebrauchs.^[14]
• Die eigenmächtige Errichtung eines Gartenhauses auf der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Rasenfläche kann einen Beseitigungsanspruch für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer begründen. Dieser unterliegt der Verjährung. Der Anspruch ist kein Anspruch aus eingetragenem Recht, der von der Verjährung ausgenommen ...