GbR: Kündigung eines Mietvertrags zwischen der Gesellschaft und einem Gesellschafter
  

Begriff

BGB § 542

  1. Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts sind mangels abweichender Vereinbarungen die zur Geschäftsführung berufenen Gesellschafter vertretungsberechtigt. Bei der Gesamtgeschäftsführung besteht zugleich eine Gesamtvertretungsbefugnis. Hieraus ist abzuleiten, dass eine Kündigungserklärung grundsätzlich durch alle Gesellschafter erfolgen muss.
  2. Dies gilt im Grundsatz auch dann, wenn ein Mietvertrag zwischen einem Gesellschafter und der GbR gekündigt werden soll. Ein Ausschluss an der Mitwirkung ist im Einzelfall nur dann und insoweit geboten, wie der Schutz der GbR dieses erfordert, der Ausschluss also sachlich gerechtfertigt ist.

(Leitsatz der Redaktion)

A., B., C. und D. sind die Eigentümer mehrerer Grundstücke, die mit Mehrfamilienhäusern bebaut sind. Die Immobilien werden von einer GbR verwaltet, deren Gesellschafter die Grundstückseigentümer sind. Die Geschäftsführung wird von allen Gesellschaftern gemeinsam ausgeübt.

Zwischen der GbR und deren Gesellschafterin D. besteht ein Mietverhältnis über eines der Mehrfamilienhäuser. Die Gesellschafter A., B. und C. haben beschlossen, das mit D. bestehende Mietverhältnis zu kündigen und der Mieterin die Fortsetzung des Mietvertrags gegen Zahlung einer höheren Miete anzubieten. Im Anschluss hieran haben A., B. und C. gegenüber D. eine Änderungskündigung ausgesprochen. D. war weder an der Beschlussfassung noch am Ausspruch der Kündigung beteiligt.

Das Gericht hatte zu entscheiden, ob die von A., B. und C. ausgesprochene Kündigung wirksam ist.

1 Änderungskündigung eines Gewerbemietvertrags durch GbR

Überlässt eine GbR eine ihrer Verwaltung obliegende Immobilie einem ihrer Gesellschafter vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt hierdurch nach der Rechtsprechung des BGH regelmäßig ein Mietverhältnis zustande (vgl. zuletzt BGH, Urteil v. 25.4.2018, VIII ZR 176/17, NZM 2018 S. 558 m. w. N.).

Dem wirksamen Zustandekommen eines solchen Mietvertrags steht nicht entgegen, dass der Mitgesellschafter hieran sowohl auf Mieterseite als auch – neben den anderen Mitgesellschaftern – auf Vermieterseite beteiligt ist. Ist der Mietvertrag – wie hier – als Gewerbemietverhältnis einzustufen, so steht dem Vermieter – also der Gesellschaft – das Recht zur Änderungskündigung zu.

2 Kündigungserklärung von allen GbR-Gesellschaftern erforderlich

Fraglich ist, ob es für die Wirksamkeit der Kündigung genügt, wenn diese lediglich von einem Teil der Gesellschafter beschlossen und ausgesprochen wird. Das Problem folgt aus der Regelung in den §§ 714, 709 BGB. Danach sind mangels abweichender Vereinbarungen die zur Geschäftsführung berufenen Gesellschafter vertretungsberechtigt.

Aufgrund der hier herrschenden Gesamtgeschäftsführung bestand zugleich eine Gesamtvertretungsbefugnis. Hieraus ist abzuleiten, dass eine Kündigungserklärung grundsätzlich durch alle Gesellschafter erfolgen muss.

3 Kein Stimmrechtsausschluss des Gesellschafters in GbR

Für die GmbH gilt, dass ein Gesellschafter grundsätzlich von der Geschäftsführung und Beschlussfassung ausgeschlossen ist, wenn über ein Vertragsverhältnis zwischen diesem und der Gesellschaft abgestimmt wird (§ 181 BGB i. V. m. §§ 34, 47 Abs. 4 Satz 2 Alt. 1 GmbHG).

In den für die GbR geltenden Vorschriften sind solche Regelungen nicht enthalten. Nach Ansicht des Gerichts ist eine entsprechende Anwendung der Regelungen zum Stimmrechtsausschluss nur dann und insoweit geboten, "wie der Schutz der GbR dieses erfordert, der Ausschluss also sachlich gerechtfertigt ist".

Die unterschiedliche Behandlung von GmbH und GbR beruht darauf, dass bei der GmbH als juristischer Person der Schutz der Gesellschaft, während bei der GbR die Interessen der Gesellschafter im Vordergrund stehen. Ein Ausschluss eines Gesellschafters von der Geschäftsführung und konkret der Beschlussfassung über Verträge ist zwar im Einzelfall nicht ausgeschlossen. Er ist aber – anders als bei juristischen Personen – stärker mit Bezug auf die Interessen der übrigen Gesellschafter zu beurteilen.

Hier kommt das Gericht zum Ergebnis, dass D. sowohl an der Beschlussfassung über die Kündigung als auch beim Ausspruch der Kündigung zu beteiligen war. Dies ist nicht geschehen und führt in entsprechender Anwendung der §§ 164 ff. BGB zur Unwirksamkeit der Kündigung.

 

Hinweis

Revision beim BGH anhängig

Die GbR hat gegen das Urteil des OLG Frankfurt Revision eingelegt. Diese ist unter dem Aktenzeichen II ZR 139/18 beim BGH anhängig.

OLG Frankfurt, Urteil v. 22.3.2018, 2 U 125/17, ZMR 2018 S. 665

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