Gasversorgung: Zustandekommen des Versorgungsvertrags bei vermieteten Räumen
  

Begriff

BGB §§ 133, 157

  1. In dem Leistungsangebot eines Versorgungsunternehmens ist grundsätzlich ein Vertragsangebot zum Abschluss eines Versorgungsvertrags in Form einer sog. Realofferte zu sehen, die von demjenigen konkludent angenommen wird, der aus dem Leitungsnetz des Versorgungsunternehmens Elektrizität, Gas, Wasser oder Fernwärme entnimmt.
  2. Empfänger der Realofferte zum Abschluss eines Versorgungsvertrags ist typischerweise derjenige, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt. Wurde die gesamte Wohnung einem Untermieter überlassen, so steht die tatsächliche Verfügungsgewalt dem Untermieter zu.

(Leitsätze der Redaktion)

Der entschiedene Fall betrifft eine Wohnung, die über eine Gasetagenheizung mit Wärme versorgt wird. Der Mieter hat die Wohnung nicht bezogen, sondern die Räume einem Untermieter überlassen. Dieser nahm die Gasetagenheizung in Betrieb. Das Versorgungsunternehmen nahm den Hauptmieter auf Bezahlung der Gaslieferung in Anspruch.

Die Instanzgerichte wiesen die Klage ab: Vertragspartner des Versorgungsunternehmens sei in Fällen dieser Art nicht der Hauptmieter, sondern der Untermieter. Die Revision des Versorgungsunternehmens blieb erfolglos.

1 Realofferte des Energieversorgers

Der Anspruch des Versorgungsunternehmens gegen den Hauptmieter setzt voraus, dass zwischen den Parteien ein Gaslieferungsvertrag zustande gekommen ist. Ein ausdrücklicher Vertrag wurde nicht geschlossen. Allerdings kann ein solcher Vertrag auch durch konkludentes Verhalten zustande kommen.

Nach der Rechtsprechung liegt in dem Leistungsangebot des Energieversorgers (in der Bereitstellung von Gas) zugleich ein Vertragsangebot zum Abschluss eines Liefervertrags (sog. Realofferte). Entnimmt der Anschlussinhaber Gas, so kommt auf diese Weise ein Gaslieferungsvertrag zustande (BGH, Urteil v. 2.7.2014, VIII ZR 316/13 für Stromlieferungsvertrag).

2 Verfügungsgewalt über Gasanschluss bei Mieter

Befindet sich der Gasanschluss in vermieteten Räumen und hat der Mieter die Wohnung in Besitz genommen, richtet sich das Vertragsangebot grundsätzlich nicht an den Eigentümer, sondern an den Mieter.

Maßgeblich hierfür ist der Rechtsgrundsatz, dass die Bewertung eines bestimmten Verhaltens als Willenserklärung aus der Sicht des potenziellen Erklärungsempfängers zu beurteilen ist. Das ist bei der Vermietung derjenige, der über den Gasanschluss verfügen kann, also der Mieter. Hierbei spielt es keine Rolle, ob der Energieversorger weiß, dass die Räume, in denen sich der Anschluss befindet, vermietet sind.

3 Verfügungsgewalt über Gasanschluss bei Untermieter

Hat der Mieter die gesamte Wohnung – wie hier – einem Untermieter überlassen, steht die Verfügungsgewalt über den Gasanschluss dem Untermieter zu. Folglich kommt der über eine Realofferte geschlossene Liefervertrag mit dem Untermieter zustande.

Auch hier spielt es keine Rolle, ob der Energieversorger weiß, dass die Wohnung untervermietet ist. Unerheblich ist auch, ob die Überlassung an den Untermieter vom Eigentümer genehmigt wurde.

4 Bestehender Liefervertrag mit Hauptmieter

Etwas anderes kann gelten, "wenn gegenläufige Anhaltspunkte vorhanden sind, die im Einzelfall unübersehbar in eine andere Richtung weisen, ... oder wenn der Abnehmer der Versorgungsleistung bereits anderweitig feststeht ...". Hiervon ist insbesondere dann auszugehen, wenn die betreffenden Räume zunächst vom Hauptmieter genutzt wurden, dieser bereits (nicht nur unerhebliche Mengen) Gas entnommen hat und sodann ein Untermietvertrag abgeschlossen wird.

In Fällen dieser Art besteht bereits ein Liefervertrag mit dem Hauptmieter; dieser besteht ungeachtet der Untervermietung fort, wenn er nicht gekündigt wird.

5 Darlegungs- und Beweislast

Hinsichtlich der Darlegungs- und Beweislast gilt Folgendes: Der Energieversorger muss die Tatsachen beweisen, aus denen sich die Verfügungsgewalt über den Gasanschluss ergibt.

Macht der Mieter geltend, er habe wegen einer Untervermietung und Überlassung der Wohnung nicht mehr die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt gehabt, so ist er im Rahmen der sekundären Darlegungslast gehalten, konkrete Angaben zur Person des Untermieters sowie zur Dauer des Untermietvertrags und der Überlassung der Wohnung an den Untermieter zu machen.

BGH, Beschluss v. 5.6.2018, VIII ZR 253/17

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