Garage/Stellplatz im Mietrecht / 8 Sonderregelungen in den neuen Bundesländern

In den neuen Bundesländern galt für Nutzungsverträge über Garagengrundstücke der besondere Kündigungsschutz des § 23 SchuldRAnpG nur bis 31.12.1999.[1]

Seit 1.1.2000 kann der Eigentümer Grundstücke, die vom Nutzer mit einer Garage bebaut worden sind, nach den allgemeinen Vorschriften (3-monatige Kündigungsfrist) kündigen, ohne dass es einer besonderen Begründung bedarf.

Zur Erhöhung des Nutzungsentgelts für Garagen siehe die Nutzungsentgeltverordnung in der seit 1.6.2002 geltenden Fassung.[2] Danach darf eine Entgelterhöhung nur noch in einzelnen Schritten aufgrund jeweiliger Erklärungen vorgenommen werden, d. h., die Nachholung vorher versäumter Erhöhungen in einem Schritt ist nicht mehr zulässig.[3]

 
Praxis-Tipp

Gutachten über ortsübliche Nutzungsentgelthöhe beifügen

Der Erhöhungserklärung (in Schriftform) an den Nutzer muss das Gutachten des Gutachterausschusses zur ortsüblichen Höhe des Nutzungsentgelts beigefügt werden.[4]

Die einseitige Erhöhungserklärung des Vermieters[5] hat rechtsgestaltende Wirkung, d. h., die Höhe der Zahlungsverpflichtung ändert sich auch ohne Zustimmung des Nutzers.

 
Wichtig

Erklärung und Zugang an alle Nutzer

Bei mehreren Nutzern muss die Erhöhungserklärung allen Nutzern zugehen, wobei auf der Nutzerseite Stellvertretung möglich ist. Allerdings muss die Erklärung an alle Nutzer gerichtet sein.[6]

Als einseitige rechtsgestaltende Willenserklärung kann die Erhöhungserklärung nach § 6 NutzEV grundsätzlich nicht in ein Angebot zum Abschluss eines Erhöhungsvertrags umgedeutet werden, welches vom Nutzer durch Zahlung des geforderten Entgelts stillschweigend angenommen werden könnte.[7]

Bei der Ermittlung des ortsüblichen Nutzungsentgelts für Garagenflächen gem. § 5 Abs. 1 NutzEV müssen Einzelfälle außer Betracht bleiben, in denen es einem Nutzungsgeber gelungen ist, ein völlig außerhalb des gängigen Preisspektrums liegendes Nutzungsentgelt zu erzielen. Die Frage, ob ein solcher Extremfall vorliegt, kann aber nicht ohne Berücksichtigung der Besonderheiten des jeweiligen Markts beantwortet werden. Auch wenn Garagenflächen in 80 bis 90 % aller Fälle von Kommunen oder kommunalen Gesellschaften angeboten werden, kann das ortsübliche Entgelt nicht allein durch die Preisgestaltung dieser Anbieter bestimmt und dabei eine nicht unbeachtliche Anzahl privater Nutzungsverträge mit deutlich höheren Entgelten als "Ausreißer" außer Betracht gelassen werden.[8]

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