Leitsatz
Die Nichtzahlung der Kaution kann die fristlose Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses rechtfertigen. Der Vermieter darf mit der Kündigung aber nicht zu lange zuwarten. Vergehen einige Jahre, ohne dass er seinen Anspruch auf die Kaution durchsetzt, ist eine fristlose Kündigung nicht mehr angemessen.
Sachverhalt
Die Vermieterin von Gewerberäumen verlangt von der Mieterin nach einer fristlosen Kündigung die Räumung. Im Dezember 2004 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über Büroräume und vereinbarten eine Laufzeit bis 2020. Die Mieterin sollte eine Kaution von 1.060 Euro leisten, indem sie in einen Bausparvertrag einzahlt und das Guthaben an die Vermieterin abtritt. Ende August 2008 erfuhr die Vermieterin, dass die Mieterin keine Zahlungen in den Bausparvertrag erbracht hatte. Im August und November 2008 und im Januar 2009 forderte sie die Mieterin auf, die Kaution zu zahlen. Am 1.7.2009 kündigte die Vermieterin den Mietvertrag schließlich fristlos wegen Nichtzahlung der Kaution.
Die Räumungsklage bleibt ohne Erfolg. Das Mietverhältnis ist nicht durch die fristlose Kündigung beendet worden, denn die Vermieterin hat diese nicht zeitnah, nachdem sie den Kündigungsgrund kannte, ausgesprochen.
Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Zwar mag die Nichtzahlung einer vereinbarten Kaution eine schwerwiegende Störung des Mietverhältnisses sein, weil der Vermieter ein berechtigtes Sicherungsbedürfnis hat.
Nach § 314 Abs. 3 BGB ist die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses jedoch in angemessener Frist auszusprechen. Die Vermieterin wusste seit August 2008 davon, dass die Kaution nicht erbracht war. Ein Abwarten von ca. 10 Monaten bis zum Ausspruch der Kündigung war verspätet und nicht mehr angemessen.
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