Fristlose Kündigung – Mieter muss Mietausfall ersetzen

Veranlasst der Mieter durch sein Verhalten, z. B. Vertragsverstöße, Zahlungsverzug, eine fristlose Kündigung des Vermieters, muss er dem Vermieter alle Nachteile ersetzen, die diesem aufgrund der von ihm veranlassten fristlosen Kündigung entstanden sind. Dieser Schadensersatzanspruch des Vermieters umfasst nicht nur die Kosten des Verfahrens (z. B. Anwalts- und Gerichtskosten), sondern insbesondere auch den Mietausfall, d. h. die dem Vermieter entgehende Miete für die vereinbarte feste Vertragsdauer (so bereits BGH, Urteil v. 16.2.2005, XII ZR 162/01, NZM 2015 S. 340) oder (z. B. bei einem unbefristeten Mietverhältnis) bis zu dem Zeitpunkt, zu dem sich der Mieter nach Vertrag oder Gesetz erstmals nach der Kündigung seinerseits hätte vom Vertrag lösen können (Berliner Verfassungsgerichtshof, Beschluss v. 1.9.2006, VerfGH 14/06, NZM 2007 S 480) – maximal jedoch bis zu einer vorzeitigen Neuvermietung, wobei der Mieter im Fall einer Neuvermietung zu einer reduzierten Miete auch die Mietdifferenz zu ersetzen hat (so bereits BGH, Urteil v. 4.4.1984, VIII ZR 313/82, NJW 1984 S. 2687).

Schadensersatzanspruch des Vermieters

Diese Ansprüche des Vermieters auf Schadensersatz sind auch dann nicht ausgeschlossen, wenn das Mietverhältnis aufgrund von Mietrückständen anstatt durch fristlose Kündigung des Vermieters durch eine einvernehmliche Vertragsaufhebung beendet wird (OLG Brandenburg, Beschluss v. 15.11.2006, 3 U 88/06, WuM 2007 S. 14).

Ansprüche bleiben bestehen

Ferner sind nach einem neuen Urteil des BGH nach einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs Schadensersatzansprüche auf Zahlung des Mietausfalls bis zum regulären Ablauf eines befristeten, d. h. noch bis zu einem bestimmten Zeitpunkt laufenden Mietverhältnisses nicht ausgeschlossen, wenn es zunächst zu einer stillschweigenden unbefristeten Vertragsverlängerung kommt, z. B. weil der Mieter trotz der Kündigung die Wohnung nicht geräumt und der Vermieter der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht widersprochen hat (§ 545 BGB) und der Mieter in der Folge dann seinerseits ordentlich kündigt.

(BGH, Urteil v. 24.1.2018, XII ZR 120/16, MDR 2018 S. 516)

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