Fristlose Kündigung bei laufend unpünktlichen Mietzahlungen

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis nicht nur bei Zahlungsverzug des Mieters mit 2 Monatsmieten fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB), sondern auch dann, wenn der Mieter die Mieten laufend unpünktlich zahlt, d. h. die Mieten erst nach dem 3. Werktag des Monats beim Vermieter eingehen. Dies hat der BGH in einem neuen Urteil entschieden.

Die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters verspätete Entrichtung der Mieten stellt nämlich eine so gravierende Pflichtverletzung dar, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist und eine Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB) rechtfertigt. Dies gilt auch dann – so der BGH –, wenn dem Mieter (nur) Fahrlässigkeit zur Last fällt, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgeht, dass er die Miete erst zu einem späteren Zeitpunkt (z. B. zur Monatsmitte oder zum Monatsende) zahlen müsse.

Nach ständiger Rechtsprechung des LG München I (zuletzt Urteil v. 27.6.2008, 14 S 15785/07, ZMR 2010 S. 968) sind für eine fristlose Kündigung grundsätzlich 6 Fälle erheblich (d. h. mehr als eine Woche) verspäteter Mietzahlung erforderlich, wobei aber bereits 5 Fälle ausreichen können, wenn die Miete auch für die anderen Monate unpünktlich gezahlt worden ist (LG München I, Urteil v. 29.11.1995, 14 S 9158/95).

Im Gegensatz zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit 2 Monatsmieten, die keiner vorherigen Abmahnung des Mieters bedarf, kann eine Kündigung wegen laufend unpünktlicher Zahlungen erst nach einer entsprechenden Abmahnung des Mieters erfolgen. Hat der Vermieter den Mieter bereits abgemahnt, kann nach der Rechtsprechung des BGH für eine fristlose Kündigung jedoch schon eine weitere unpünktliche Mietzahlung nach Abmahnung ausreichend sein, da der Mieter mit der Fortsetzung seiner unpünktlichen Zahlungsweise nach Abmahnung zu erkennen gibt, dass er nicht bereit ist, seine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustellen und das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen (so bereits BGH, Urteil v. 11.1.2006, VIII ZR 364/04, WuM 2006 S. 193).

(BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 91/10)

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.



Meistgelesen