Fristgemäße Erstellung der Jahresabrechnung durch Verwalter

Leitsatz

1. Gläubigerin des Anspruchs auf Zahlung von Hausgeld-Nachforderungen aus Abrechnungen ist die insoweit rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft
2. Die Gemeinschaft hat zu entscheiden, wann und inwieweit der Verwalter solche Forderungen geltend machen soll
3. Anspruch eines einzelnen Eigentümers nur auf Erstellung der Jahresabrechnung

Normenkette

§ 28 Abs. 3 WEG; § 91a ZPO

Kommentar

1. Gläubigerin eines Anspruchs auf Zahlung von Hausgeld-Nachforderungen aus Jahresabrechnungen ist die insoweit rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft. Es obliegt ihr, zu entscheiden, wann und inwieweit der Verwalter diese Gemeinschaftsforderungen geltend machen soll. Ein einzelner Eigentümer besitzt hier nur Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung aus § 28 Abs. 3 WEG.

2. Zur Kostenentscheidung nach Hauptsacheerledigung konnte offenbleiben, ob die Klage beim Eintritt des erledigenden Ereignisses (der Vorlage der Entwürfe und der Beschlussfassung bezüglich der Gesamtabrechnung und der Einzelabrechnungen) begründet war. So wurde anteilige Kostentragung der Parteien jeweils zur Hälfte angeordnet.

   Die beklagte Verwaltung war vorliegend nach Teilungserklärung verpflichtet, spätestens innerhalb von 3 Monaten nach Ablauf des Rechnungsjahres abzurechnen. Diese Vereinbarung ist jedoch dahingehend auszulegen, dass die Frist nicht maßgeblich ist, wenn der Verwalter aufgrund nicht von ihm zu vertretender und von ihm auch nicht binnen der Frist zu beseitigender Umstände daran gehindert ist, fristgemäß abzurechnen. Eine Gemeinschaft kann nicht vom Verwalter subjektiv unmögliche Handlungen verlangen. Ein Verwalter muss allerdings alles ihm Zumutbare unternehmen, um die für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen so rechtzeitig zu erhalten, dass er möglichst innerhalb der 3 Monate die Abrechnung für das Vorjahr den Eigentümern als vollständigen Entwurf vorlegen kann. Sollte ihm dies nicht möglich sein, weil ihm z.B. Rechnungen der Versorger, Bescheide von Behörden oder Abrechnungen einer beauftragten Heizservicefirma nicht rechtzeitig vorliegen, muss er sich bei diesen Dritten um baldmögliche Vorlage der Unterlagen bemühen und die Abrechnung dann vorlegen, wenn er ihm übermittelte Unterlagen in angemessener Zeit ausgewertet hat. Der Verwalter kann Dritte allerdings nicht zu schnelleren Arbeiten und Vorlagen zwingen. Er ist auch nicht berechtigt, ohne Beschluss der Gemeinschaft gerichtlich gegen Dritte vorzugehen, zumal ein Gerichtsverfahren auch nicht innerhalb von 3 Monaten zu einem vollstreckbaren Titel einschließlich Vollstreckung führen dürfte. Vorliegend blieb offen, ob der Verwalter eine Verzögerung der Heiz-Abrechnungsfirma zu vertreten hatte. Zeit war dem Verwalter jedenfalls zur Klärung interner Rückfragen und zu evtl. erforderlicher Prüfung der Messtechnik einzuräumen. Offen blieb hier, wann und was die beklagte Verwaltung der Servicefirma mitteilte, ob es tatsächlich Rückfragen gab und ob im streitgegenständlichen Fall die Messtechnik nochmals überprüft werden musste.

Anmerkung

Richtig ist, dass Hausgeldnachzahlungen nur von der Gemeinschaft mit Zahlung in das Gemeinschaftsvermögen geltend gemacht werden können und entsprechender Abrechnungsgenehmigungs-Beschlussfassung vor Klageführung als Anspruchsgrundlage bedürfen.

Bedenken habe ich allerdings gegen den Leitsatz, dass es der Gemeinschaft obliegt, zu entscheiden, wann und inwieweit der Verwalter solche Gemeinschaftsforderungen geltend machen soll. Üblicherweise ist ein Verwalter verpflichtet, in vereinbarter Frist Abrechnungen den Eigentümern zur Beschlussfassung vorzulegen. Nach Beschluss hat er dann auch unverzüglich kraft Gesetzes Nachforderungen im Interesse der Gesamtgemeinschaft einzuklagen; nur in seltenen Fällen dürfte ihm hier kraft gültigen Beschlusses eine andere Weisung zur Geltendmachung fälliger Nachforderungen aufgegeben werden.

Die häufige Alibi-Argumentation, Abrechnungen unverschuldet erst verspätet zur Beschlussfassung vorlegen zu können, wenn z.B. eine Heizabrechnungs-Servicefirma ihm auch erst verspätet Unterlagen übermittelt habe, greift sicher dann nicht, wenn der Verwalter selbst der Servicefirma erst verspätet die entsprechenden Ausgabenbelege übermittelt haben sollte; die Verzögerungsschuld liegt dann nicht bei der Servicefirma für eine etwa verspätete Vorlage der Heiz- und Warmwasser-Einzelabrechnungen. Hat ein Verwalter rechtzeitig Ausgabenbelege an die Servicefirma weitergeleitet, muss er auch dafür sorgen, dass er unter Hinweis auf eigene Fristen der Gemeinschaft gegenüber zeitgerechte "Lieferung" erhält; die Geltendmachung entsprechender Regressforderungen aus dem Vertragsverhältnis der Gemeinschaft mit der Servicefirma (keine Erfüllungsgehilfenhaftung des Verwalters nach § 278 BGB für etwaiges Fehlverhalten der Servicefirma!) bedarf ohne Frage eigener, vorausgehender Beschlussfassung. Zu klären ist in solchen Fällen in der Regel zunächst, wann ein Verwalter Ausgabenbelege an die Servicefirma übermittelt hat, da andernfalls auch auf ihn Haftungsan...