FoVo 6/2015, Berliner Räumung spart Kosten

Ausgangslage für den Vermieter

Der lange Weg des Vermieters

Kommt der Schuldner mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug, kann ihm nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter nicht vor der Kündigung den Rückstand ausgleicht. Die Hoffnung, dass der bisherige Mieter dann zeitnah auszieht, stellt sich in der Praxis aber regelmäßig als Trugschluss heraus, so dass dem Vermieter als Gläubiger ein fortdauernder weiterer Schaden droht.

Hinweis

Da die Mietkaution nach § 551 BGB nicht mehr als drei Monatskaltmieten betragen darf, kommt auch durch deren Beanspruchung nur eine geringfügige Milderung des Schadens in Betracht. Gleichwohl zeigen die Schwierigkeiten, nach einer Kündigung eine tatsächliche Räumung herbeizuführen, auf, wie wichtig es ist, am Beginn eines Mietverhältnisses die maximale Kaution als Sicherheit zu verlangen.

Ansprüche des Vermieters

Nutzungsentschädigung und mehr

Dem Vermieter bleibt mithin der Anspruch auf Räumung sowie nach § 546a BGB auf Nutzungsausfallentschädigung in Höhe der bisherigen oder der ortsüblichen Miete bei einer verspäteten Rückgabe der Mietsache, wenn der Mieter ihm die Sache entgegen § 546 Abs. 1 BGB vorenthält, d.h. diese nicht, verspätet oder nur teilweise räumt, während der Vermieter eine Rücknahmebereitschaft zeigt.

Hinweis

Der Rechtsdienstleister muss sehen, dass bei einer unmittelbaren Räumung eine Neuvermietung erfolgen kann, die ggf. zur Durchsetzung der höheren ortsüblichen Miete führt. Dies ist besonders dann der Fall, wenn die bisherige Miete schon über einen längeren Zeitraum nicht erhöht wurde. Diese Frage muss zumindest geprüft werden.

Herausgabe eines Mehrerlöses durch Untermiete

Nach Rechtshängigkeit des Rückgabeanspruchs schuldet der Mieter im Rahmen der Herausgabe von Nutzungen nach §§ 546 Abs. 1, 292 Abs. 2, 987 Abs. 1, 99 Abs. 3 BGB auch die Auskehr eines durch Untervermietung erzielten Mehrerlöses. Dazu gehört auch eine "Entschädigung", die der Mieter von dem Untermieter als Abfindung für eine vorzeitige Beendigung des Untermietverhältnisses erhalten hat (BGH NJW-RR 09, 1522).

Hinweis

Dieser Anspruch kann mit Klageerhebung als Feststellungsanspruch verfolgt und dann im Laufe des Rechtsstreites sukzessive auf einen Zahlungsanspruch umgestellt werden, was die Durchsetzung erleichtert.

Rückgabe zur Unzeit

Erfolgt die Rückgabe dann zur Unzeit, so dass eine unmittelbare Neuvermietung nicht in Betracht kommt, kann sich ein weitergehender Anspruch auf Nutzungsentschädigung aus §§ 280, 286 BGB, d.h. aus Verzug ergeben. Gleiches gilt, wenn die Mietsache in einem nicht ordnungsgemäßen Zustand zurückgegeben wird.

Schnelles Handeln ist gefragt

Schnelles Handeln ist gefragt

Aufgrund des stetig fortschreitenden Schadens des Vermieters und Gläubigers, wenn der Schuldner die genannten Ansprüche nicht befriedigt und auch nicht auszieht, muss der Bevollmächtigte den Räumungsanspruch zeitnah rechtshängig machen.

Hinweis

Zu beachten ist, dass sich die Räumungsklage gegen alle Personen richten muss, die Mitbesitz an der Sache haben. Dabei ist auf die tatsächlichen, nicht die rechtlichen Verhältnisse abzustellen. Insoweit genügt dem Rechtsanwalt der Blick in den Mietvertrag nicht. Vielmehr muss er sich bei dem Gläubiger erkundigen, ob weitere Personen in der Wohnung beheimatet sind. So hat das OLG Schleswig entschieden, dass der mitwohnende Ehepartner Mitbesitz an dem Grundstück hat, so dass die Räumungsvollstreckung nach § 885 ZPO grundsätzlich einen Vollstreckungstitel gegen beide Ehegatten fordert (OLG Schleswig v. 28.10.2014 – 5 W 42/14).

Ist der Räumungsanspruch sodann tituliert, bietet die sog. Berliner Räumung dem Gläubiger ein komfortables Vorgehen in der Zwangsvollstreckung. Diese zunächst nur von der Rechtsprechung entwickelte zulässige Vorgehensweise hat der Gesetzgeber in § 885a ZPO ausgeformt. Obwohl die Änderung bereits zum 1.5.2013 in Kraft getreten ist, wird sie noch nicht immer konsequent angewandt.

Hinweis

Die vereinfachte sog. Berliner Räumung, die im Wege einer Auswechslung der Haustürschlösser und Übergabe aller Schlüssel an den Gläubiger erfolgt, soll nach Ansicht des OLG Schleswig (a.a.O.) allerdings unzulässig sein, wenn zugunsten des Gläubigers kein Vermieterpfandrecht besteht. Die Schuldnerschutzvorschrift des § 885 Abs. 4 ZPO dürfe – sofern der Gläubiger tatsächlich kein vorrangiges Vermieterpfandrecht hat – nicht durch Zulassung einer vereinfachten Herausgabevollstreckung unterlaufen werden. Das steht im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH vor der Schaffung von § 885a ZPO (BGH NJW-RR 2009, 1384). Zugleich hat der BGH allerdings ausgesprochen, dass der Gerichtsvollzieher nicht zu prüfen hat, ob die bei Durchführung der Herausgabevollstreckung in der Wohnung befindlichen Gegenstände vom Vermieterpfandrecht erfasst werden. In der Praxis wird dem aber kaum Bedeutung zukommen, da der Vermieter regelmäßig über ein entsprechendes Vermieterpfandrecht verfügen wird.

1. Schritt: Beschränkter Vollstreckungsauftrag

Besitzeinweisung des Gläubigers

Nach § 885a Abs. 1 ZPO kann der Vollstreckungsauftrag auf § 885 Abs. 1 ZPO beschränkt werden, d.h. auf den Antrag, den Schuldner...