Leitsatz

Immobilienmakler sind nicht befugt, einen Gläubiger als Beteiligten im Sinne von § 9 ZVG in einem gerichtlichen Zwangsversteigerungsverfahren zu vertreten. Die Befugnis, Bieter zu vertreten, bleibt davon unberührt.

BGH, 20.1.2011 – I ZR 122/09

1 Der Praxistipp

Sicherheiten werden immer wichtiger

Sicherheiten werden im modernen Forderungsmanagement immer wichtiger. Bei Kreditinstituten sind sie schon lange Standard. Nun versuchen auch andere Gläubiger, zunehmend in allen Phasen des Forderungsmanagements Vereinbarungen mit dem Schuldner über Stundungen, Moratorien oder Teil- oder Ratenzahlungsvereinbarungen zu treffen und dabei möglichst auch Grundpfandrechte zu erlangen. Kommt es dann zum Sicherungsfall, soll die Immobilie möglichst wirtschaftlich verwertet werden, was insbesondere bei einem freien Verkauf gelingen kann. Als Partner des Gläubigers bietet sich hier dann ein Immobilienmakler an.

Praktische Vorteile können nicht genutzt werden

Was aber, wenn es dann doch ins Zwangsversteigerungsverfahren geht? Auch hier könnte eine Vertretung durch einen Immobilienmakler hilfreich sein, weil das Zusammenspiel aus dem Vollstreckungsdruck und dem Bemühen um den freien Verkauf so in einer Hand organisiert werden kann. Die freihändige Veräußerung setzt nämlich die Kooperationsbereitschaft des Schuldners voraus. Liegt sie nicht vor, muss die Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung eingesetzt werden. Das erfolgt nicht selten in dem Bestreben, die Kooperationsbereitschaft des Schuldners zu "fördern".

Kooperation zwischen Anwalt und Makler erforderlich

Der BGH hat dieser effektiven Interessenwahrnehmung nun einen Riegel vorgeschoben und zwingt den Gläubiger, einen zweiten Dienstleister einzuschalten. Da auch den Inkassounternehmen nach § 79 Abs. 2 Nr. 4 ZPO eine Vertretung des Gläubigers in der Immobiliarzwangsvollstreckung nicht gestattet ist, ist der Rechtsanwalt der geborene Partner des Gläubigers. Da ihm die notwendige Kenntnis zur freien Verwertung der Immobilie fehlt, ist es im Sinne des Mandanten erforderlich, die Kooperation zwischen Anwalt und Makler zu suchen und möglichst effektiv auszugestalten.

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