Fortwirkung der Verwalterzustimmung bei Beendigung der Verwalterbestellung

Leitsatz

1. Eine vom Verwalter einmal erteilte Veräußerungszustimmung bleibt grundbuchrechtlich auch dann wirksam, wenn seine Bestellung noch vor dem in § 878 BGB genannten Zeitpunkt endet
2. Das Grundbuchamt hat grundsätzlich nicht zu prüfen, ob der zustimmende Verwalter auch in dem Zeitpunkt zum Verwalter bestellt war, in dem der Eigentumsumschreibungsantrag eingereicht worden ist

Normenkette

§ 12 Abs. 1 und Abs. 3 WEG; § 878 BGB; § 29 GBO

Kommentar

1. Grundsätzlich hat das Grundbuchamt im Fall vereinbarter Veräußerungszustimmung nach § 12 Abs. 1 WEG Erteilung der erforderlichen Zustimmung von Amts wegen zu beachten. Ist der Verwalter in der Form des § 29 GBO zustimmungsverpflichtet, hat er seine Verwaltereigenschaft auch gemäß § 26 Abs. 3 WEG nachzuweisen.

2. Endete ein Verwalteramt nach dessen erklärter Zustimmung und gab es bereits bei Eingang des Umschreibungsantrags einen neu bestellten Verwalter, ist seit geraumer Zeit in Literatur und Rechtsprechung streitig, ob die einmal vom Vorverwalter erklärte Zustimmung über die Zeit seiner Bestellung hinaus wirkt und daher auch ein erst nach diesem Verwalterwechsel vollzogenes dingliches Geschäft gemäß § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG wirksam wird.

   Der BGH folgt der bisher wohl im Ergebnis herrschenden Meinung (KG, OLG Düsseldorf, OLG München, LG Mannheim, LG Wuppertal; a. A. OLG Celle, OLG Hamm, OLG Hamburg) mit der Begründung, dass die Zustimmung des bisherigen Verwalters jedenfalls deshalb fortwirkt, weil sie eine Entscheidung ersetzt, die – ohne die Übertragung der Zustimmungsbefugnis auf ihn – von den anderen Wohnungseigentümern allein mit Ausnahme des Veräußerers durch Beschluss zu treffen wäre. Ein Verwalter nimmt bei seiner Entscheidung kein eigenes Recht wahr, sondern wird grundsätzlich als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer tätig (BGH, Urteil v. 26.9.1990 und BGH, Urteil v. 13.5.2011). Ein Verwalter hat bei der ihm übertragenen Entscheidung die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer wahrzunehmen; seine Zustimmung zur Veräußerung ersetzt den (andernfalls notwendigen) Beschluss der anderen Wohnungseigentümer. Allerdings verdrängt die vereinbarte Zustimmungskompetenz des Verwalters nicht Verwaltungsbefugnisse der Eigentümer, die jederzeit die Zustimmungsbefugnis auch an sich ziehen und über die Erteilung der Zustimmung entscheiden können (vgl. BGH, Urteil v. 13.5.2011, NJW-RR 2011 S. 1453, 1454 Rn. 9). Die Versammlung kann hier als zuständiges Organ mit Mehrheit auch über solche Entscheidungen anstelle des Verwalters beschließen. Ein solcher Beschluss wird auch für und gegen Sonderrechtsnachfolger bindend und ist vom Grundbuchamt zu beachten.

   Eine einmal vom Verwalter erteilte Zustimmung ist jedenfalls für die anderen Wohnungseigentümer solange bindend, wie diese nichts anderes beschließen, und zwar unabhängig davon, ob man überhaupt Widerruflichkeit einer Zustimmungserklärung bejahen kann. Die Zustimmung des Verwalters ist daher in dieser Beziehung nicht anders zu behandeln als rechtsgeschäftliche Erklärungen anderer Träger eines vergleichbaren privaten Amts, wie beispielsweise eines Testamentsvollstreckers oder Nachlassverwalters.

3. Ein Grundbuchamt hat nach dem ihm unterbreiteten Sachverhalt zu entscheiden und ist nicht berechtigt, von sich aus (von Amts wegen) Ermittlungen zur Erteilung oder Versagung einer Zustimmung anzustellen. Im Grundbuchverfahren ist deshalb grundsätzlich nicht zu prüfen, ob der Verwalter, dessen Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 WEG in der Form des § 29 Abs. 1 GBO dem Grundbuchamt vorliegt, auch noch in dem Zeitpunkt zum Verwalter bestellt war, in dem der Umschreibungsantrag eingereicht worden ist.

Link zur Entscheidung

BGH, Beschluss v. 11.10.2012, V ZB 2/12