Stellt sich im Laufe der Wirtschaftsperiode heraus, dass die Planansätze im Wirtschaftsplan ungenügend waren oder ein unvorhergesehener Finanzierungsbedarf z. B. wegen einer Maßnahme der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums entsteht, haben Sonderumlagen in der Praxis der Wohnungseigentumsverwaltung erhebliche Bedeutung.[1] Allerdings ist stets darauf zu achten, dass der Beschluss über eine Sonderumlage auch "anfechtungsfest" ist.

  • Zunächst muss zusätzlicher Finanzierungsbedarf tatsächlich bestehen.
  • Aus dem Beschluss, mindestens aber aus dem Ladungsschreiben und/oder der Versammlungsniederschrift muss ersichtlich sein, zu welchem Zweck die Sonderumlage erhoben wird.
  • Von entscheidender Bedeutung ist, dass die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beiträge zur Sonderumlage im Beschluss ausgewiesen sind. Insoweit kann es allerdings ausreichen, dass der Verteilungsschlüssel angegeben wird.
 

Angabe des Verteilungsschlüssels

Die allgemeine Angabe "die Verteilung der Beträge auf die einzelnen Wohnungseigentümer folgt nach dem geltenden Verteilungsschlüssel" ist allenfalls dann ausreichend, wenn lediglich ein einheitlicher Kostenverteilungsschlüssel existiert. Auch in dem Fall, dass tatsächlich nur ein einheitlicher Kostenverteilungsschlüssel existiert, sollten keinerlei Risiken eingegangen werden und es sollten die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beiträge wenn nicht im Beschluss selbst, wenigstens in einer gesonderten Anlage aufgelistet werden, die zum Bestandteil des Beschlusses erklärt wird.

 

Bei Liquiditätsumlagen aber nur 2. Wahl

Eine Liquiditätssonderumlage entspricht aber lediglich dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn Hausgeldrückstände nicht eingetrieben werden können bzw. Liquiditätslücken nicht auf Hausgeldrückständen beruhen. Der Beschluss über eine Liquiditätsumlage soll jedenfalls nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn der Finanzbedarf anderweitig gedeckt werden kann, etwa durch Geltendmachung fälliger Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen säumige Wohnungseigentümer.[2]

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