Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) selbst regelt die Finanzverwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft in den folgenden Bestimmungen:
- Nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage.[1]
- § 19 Abs. 1 i.V.m. § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG eröffnet den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz über die Bildung weiterer Rücklagen.
- Gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 5 WEG gehört die Festsetzung der Hausgeldvorschüsse auf Grundlage des nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG vom Verwalter zu erstellenden Wirtschaftsplans zur ordnungsmäßigen Verwaltung.[2]
- Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG hat der Verwalter sämtliche Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung eigenständig zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung und nicht mit erheblichen Verpflichtungen verbunden sind. Für das Gemeinschaftsvermögen ordnet § 9a Abs. 3 WEG die Verwaltungsbefugnis und -verpflichtung durch den Verwalter an. Ohne insoweit ausdrücklich einzelne Pflichten ausdrücklich gesetzlich zu regeln, obliegen dem Verwalter grundsätzlich weiter die vor Inkrafttreten des WEMoG noch ausdrücklich in § 27 Abs. 1 und 3 WEG a. F. geregelten Pflichten.[3] Hiernach ist der Verwalter verpflichtet, Kostenbeiträge anzufordern, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt[4],
- hat alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen[5],
- hat eingenommene Gelder zu verwalten[6],
- Konten zu führen[7] und
- eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten.[8] Die Verfügung über derartige Gelder kann durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 2 WEG von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden.
- Schließlich ist der Verwalter gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG verpflichtet, die Jahresabrechnung und gem. § 28 Abs. 4 WEG den Vermögensbericht zu erstellen.[9]
Gemeinschaftsordnung prüfen!
Über diese gesetzlichen Regelungen hinaus sollte der Verwalter stets die Gemeinschaftsordnung hinsichtlich weiterer Regelungen über Pflichten zur Finanzverwaltung der jeweiligen Eigentümergemeinschaft prüfen.
1.2.1 Aufstellen des Wirtschaftsplans
Der Wirtschaftsplan stellt das zentrale Instrument der Finanzverwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft dar. Existiert kein Wirtschaftsplan, sind die Wohnungseigentümer nicht verpflichtet, Hausgelder zu zahlen. Idealerweise erstellt der Verwalter den Wirtschaftsplan bereits im Laufe des Vorjahres und lässt über die Festsetzung der Hausgeldvorschüsse auf seiner Grundlage in einer Eigentümerversammlung im Jahr vor der betreffenden Wirtschaftsperiode durch die Wohnungseigentümer beschließen, wobei dies nicht zwingend erforderlich ist.[1]
Da den Beschlussgegenstand des § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG nicht mehr der Wirtschaftsplan selbst darstellt, kann auch seine Fortgeltung nicht mehr beschlossen werden. Vielmehr könnte die Weitergeltung der beschlossenen Vorschüsse beschlossen werden. Der Wortlaut der Norm verdeutlicht hinsichtlich der beschlossenen Vorschüsse allerdings, dass diese ohnehin bis zu einem neuen Beschluss hierüber maßgeblich bleiben.[2] Verwalter müssen sich vor Augen halten, dass die Weitergeltung der beschlossenen Vorschüsse nichts mit ihrer grundsätzlichen Pflicht zur Erstellung eines Wirtschaftsplans – und zwar für jedes Kalenderjahr – zu tun hat. Bereits mit Blick auf die Liquiditätssicherung der Gemeinschaft müssen die Verwalter allgemeine Preissteigerungsraten und sich ändernde Anforderungen an den Erhaltungsbedarf der Wohnanlage berücksichtigen und so den Finanzbedarf der Gemeinschaft periodisch anpassen.
1.2.2 Bildung einer Erhaltungsrücklage
Da die Bildung einer Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung darstellt, hat ein jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 WEG einen Anspruch auf Bildung einer Erhaltungsrücklage.[1] Aufgrund ihrer Zweckbindung steht die Erhaltungsrücklage ausschließlich zur Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum zur Verfügung. Ein Zugriff auf die Erhaltungsrücklage zum Ausgleich sonstiger Liquiditätsengpässe sollte vermieden werden. Schon gar nicht ist der Verwalter eigenmächtig berechtigt, auf die Mittel der Erhaltungsrücklage zum Ausgleich von Liquiditätsengpässen zuzugreifen. Allerdings verleiht § 19 Abs. 1 i.V.m. § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG den Wohnungseigentümern die Kompetenz zur Beschlussfassung über weitere Rücklagen, insbesondere also auch eine Liquiditätsrücklage.[2] Ein Beschluss über einen Zugriff auf Mittel der Erhaltungsrück...
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