Feuchtigkeitsschäden – Schimmel durch falsches Heizen und Lüften

Beweislastverteilung

Beim Auftreten von Feuchtigkeitsschäden, z. B. Schimmelschäden, in der Mietwohnung entsteht zwischen den Mietparteien häufig Streit über die Ursache der Feuchtigkeitsschäden. Während der Mieter meist der Auffassung ist, bauliche Mängel des Hauses seien ursächlich, sieht der Vermieter ungenügendes Heizen und Lüften des Mieters als Schadensursache. Da sich in diesen Fällen regelmäßig die Frage stellt, wer was beweisen muss, hat die Rechtsprechung klare Regeln zur Beweislastverteilung aufgestellt. Danach muss zunächst der Vermieter beweisen, dass die Schadensursache in dem der unmittelbaren Einflussnahme, Herrschaft und Obhut des Mieters unterliegenden Bereich gesetzt worden ist. Dazu muss er die Möglichkeit einer Schadensursache ausräumen, die aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis oder demjenigen eines anderen Mieters desselben Hauses herrührt. Dies bedeutet, dass dem Vermieter die volle Beweislast dafür obliegt, dass die Feuchtigkeitserscheinungen nicht aufgrund von außen eindringender oder im Mauerwerk aufsteigender Feuchtigkeit verursacht wurden (so bereits OLG Karlsruhe, RE v. 9.8.1984, 3 RE-Miet 6/84, ZMR 1984 S. 417). Dabei muss der Vermieter – allerdings nur bezogen auf den Stand der Technik zur Bauzeit – auch darlegen und nachweisen, dass das Gebäude frei von wärmetechnischen Baumängeln ist.

Mieter kann sich entlasten

Hat der Vermieter diesen Beweis geführt, obliegt es dem Mieter, sich hinsichtlich Verursachung und Verschulden zu entlasten.

Liegen keine Schadstellen an der Außenwand des Gebäudes vor und sind ferner alle Fensterelemente in einem konstruktiv ordnungsgemäßen Einbauzustand, ist nach einem Urteil des LG Hamburg allein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters als Schadensursache anzusehen, weil dann sämtliche Feuchtigkeitserscheinungen und Schimmelpilzbildungen auf Oberflächenfeuchtebildungen aus Kondensationsvorgängen und nicht auf Bauteildurchfeuchtungen von außen zurückzuführen sind.

(LG Hamburg, Urteil v. 19.3.2014, 307 S 151/13, ZMR 2016 S. 207)

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