Feuchtigkeit in der Wohnung / 4 Abhilfe bei Feuchtigkeit und Mieteransprüche
 

Wichtig

Vermieter bestimmt Sanierungsmaßnahme

Die Wahl des Sanierungsweges zur Beseitigung von vorhandenen Feuchtigkeitsschäden obliegt grundsätzlich dem Vermieter. Der Mieter hat nur dann einen Anspruch auf eine bestimmte, von ihm favorisierte Sanierungsmaßnahme, wenn lediglich diese eine Maßnahme geeignet ist.

Auch die Entscheidung darüber, auf welche Art und Weise bzw. mit welchen Maßnahmen künftig übermäßige Kondenswasserbildung in den Mieträumen verhindert werden kann, obliegt dem Vermieter. Allerdings darf durch Vornahme der Maßnahmen der vertragsgemäße Gebrauch der Mieträume nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Eine Innendämmung der Räume zur Feuchtigkeitsbeseitigung scheidet daher regelmäßig aus.

 

Hinweis

Feuchtigkeit wegen Bauschäden von außen oder nicht funktionierender Installationen

Der Mieter ist auch nicht für Feuchtigkeit verantwortlich, die infolge von Bauschäden von außen, z. B. durch schadhaftes Mauerwerk oder das Dach, in die Mieträume eindringt. In diesem Fall ist der Mieter bei erheblicher Beeinträchtigung des Wohnwerts zur Minderung der Miete berechtigt und kann vom Vermieter die Beseitigung der Mängel und Schäden verlangen.

Gleiches gilt, wenn bauseits vorhandene Installationen zum Abführen von Feuchtigkeit nicht mehr funktionsfähig sind (hier: verstopfter Abluftschacht im Bad). In diesem Fall kann der Mieter nicht für eventuelle Feuchtigkeitsschäden verantwortlich gemacht werden, wenn der Vermieter seiner Verpflichtung zur Instandsetzung des defekten Schachtes nicht nachkommt.

 

Praxis-Beispiel

Schimmel in Küche, Wohn- und Schlafzimmer, Putzschaden

Beim Auftreten bauseitig bedingter Feuchtigkeits- und Schimmelpilzerscheinungen in Küche, Wohn- und Schlafzimmer sowie Putzschäden ist eine Mietminderungsquote von 20 % angemessen.

Dem Vermieter obliegt der Beweis, dass Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführen sind. Dies gilt auch für die Frage, ob bzw. in welchem Umfang falsches Nutzerverhalten des Mieters (mit)ursächlich für Schäden geworden ist.

Stellt der Vermieter Trocknungsgeräte in der Wohnung auf, um bauseits verursachte Feuchtigkeitsschäden auszutrocknen, hat der Mieter Anspruch auf Ersatz der Kosten für Strom sowie für eine zeitweilige Ausquartierung, wenn ihm ein Verbleiben in der Wohnung (z. B. wegen des von den Trocknungsgeräten verursachten Lärms) nicht zumutbar ist.

Bei Beseitigung von Schimmelschäden kann grundsätzlich nur das Behandeln und Malern der betroffenen Flächen verlangt werden. Ein Anspruch auf ein einheitlich optisches Gesamtbild der Räume besteht nicht, sodass weder die Renovierung der gesamten Wohnung noch sämtlicher Wände der betroffenen Räume verlangt werden kann.

 

Achtung

Verzug bei Schadensbeseitigung und Vorschussleistung

Ist der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen (lassen) und zu diesem Zweck vom Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Beseitigungskosten verlangen.

Auf Antrag des Mieters kann das zuständige Amtsgericht auch im Wege der einstweiligen Verfügung dem Vermieter aufgeben, bestimmte Maßnahmen zu treffen, um das Eindringen von Feuchtigkeit zu verhindern. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, ist die Festsetzung eines Zwangsgelds gegen den Vermieter unzulässig, da eine sog. vertretbare Handlung vorliegt, die nach § 887 ZPO zu vollstrecken ist. Danach kann das Gericht den Mieter ermächtigen, die Handlungen auf Kosten des Vermieters selbst vorzunehmen oder durch einen Dritten vornehmen zu lassen (Ersatzvornahme). Der Mieter kann vom Vermieter dafür einen Kostenvorschuss verlangen.

Stellt ein vom Mieter beauftragtes Speziallabor für angewandte Mikrobiologie Schimmel an der Rückseite von Einbaumöbeln des Mieters fest, belegt dies allein noch keinen unmittelbaren Mangel der Mietsache, solange die hierfür möglicherweise ursächliche Feuchtigkeit des Raums als "Ursprungsmangel" nicht hinreichend dargelegt ist.

 

Achtung

Kein formularvertraglicher Ausschluss möglich

Schadensersatzansprüche des Mieters (z. B. wegen Beschädigung von Mobiliar durch eingedrungene Feuchtigkeit) können formularvertraglich nicht ausgeschlossen oder dahingehend eingeschränkt werden, dass der Vermieter nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit haftet. Der gegenteilige Rechtsentscheid des OLG Stuttgart ist daher nicht mehr anwendbar.

 

Praxis-Beispiel

Feuchtigkeitsschäden bei längerer Abwesenheit des Mieters

Unterlässt es der Mieter während eines 2-monatigen stationären Krankenhausaufenthalts, einen Dritten zu beauftragen, in seiner Wohnung die notwendige tägliche Lüftung durchzuführen und entsteht in dieser Zeit Feuchtigkeit, die Inventargegenstände beschädigt, kann der Mieter Schadensersatz wegen der beschädigten Gegenstände nur verlangen, wenn er nachweist, dass es auch bei rechtzeitiger Anzeige zu demselben Schaden gekommen wäre.

 

Hinweis

Höhe des Schadensersatzes für beschädigte Möbel

Die Höhe des Schadensersatzes für beschädigtes Mobiliar ist nic...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.


Meistgelesene beiträge