Ferienobjekte / 4 Nutzung als Ferienwohnung

Die Nutzung einer Wohnung als Feriendomizil in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Gemeinschaftsordnung dies nicht ausdrücklich zulässt, ist dennoch in der Regel möglich. Obwohl sich diese Nutzung zwischenzeitlich in einigen Großstädten durchzusetzen scheint, handelt es sich zivilrechtlich nicht um eine gewerbliche Nutzung.

Die Nutzung einer Wohnung beschränkt sich nicht auf die Bildung eines Lebensmittelpunkts. Vielmehr ist der Begriff der Wohnung in § 1 Abs. 2 WEG weit auszulegen und an dem Ziel der Vorschrift zu orientieren. Mit der Bestimmung soll nicht nur eine unmittelbare Beschreibung, sondern auch eine Abgrenzung zu anderen Nutzungsarten erfolgen. Der Eigentümer ist damit auch aus verfassungsrechtlichen Aspekten nicht nur auf eine klassische Wohnnutzung in dem Gebrauch beschränkt. Insoweit wird durch die Vermietung an Feriengäste auch nicht bereits deshalb eine gewerbliche Nutzung zu sehen sein, weil der typische Gebrauch überschritten wird. Auch die steuerrechtliche Beurteilung ist nicht maßgebend. Erst wenn eine über das ordnungsgemäße Maß hinausgehende Beeinträchtigung besteht, kann im Einzelfall ein Unterlassungsanspruch gegeben sein. Pauschale Behauptungen, dass Feriengäste mehr stören oder das Gemeinschaftseigentum nicht schonend behandeln, entbehren jedweder Erfahrungsgrundlage.

Soweit wegen einer Regelung im Hinblick auf ein Verbot der Nutzung als Ferienwohnung in der Gemeinschaftsordnung Unterlassungsansprüche der anderen Wohnungseigentümer aus §§ 1004 BGB, 15 WEG bestehen, können diese aufgrund eines Beschlusses durch die Wohnungseigentümergemeinschaft auch einheitlich verfolgt werden. Durch die Unterlassung einer Beschlussfassung gehen die individuellen Unterlassungsansprüche jedoch nicht verloren.

 

Achtung

Keine Untersagung durch Beschluss

Durch Beschlussfassungen kann eine Untersagung oder Einschränkung der Vermietung oder Überlassung an Feriengäste jedoch nicht unterbunden werden. Es mangelt dafür an der erforderlichen Beschlusskompetenz. Ob durch einen Beschluss i. S. d. § 21 Abs. 7 WEG auch in solchen Fällen sogenannte Umzugskostenpauschalen festgelegt werden können, erscheint im Hinblick auf eine durch sehr häufigen Nutzerwechsel entstehende erhebliche Kostenbelastung zweifelhaft.

Ob diese Zugeständnisse an die Nutzungsmöglichkeiten aufrecht erhalten werden können, erscheint im Hinblick auf eine verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung jedoch zweifelhaft. Das VG Schwerin stellt nämlich fest, dass in reinen Wohngebieten die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung unzulässig ist. Ein Bebauungsplan, der ein reines Wohngebiet festlege, decke eine solche Nutzung nicht, weil es sich nicht um eine Unterform des Wohnens handle. Denn baunutzungsrechtlich werde zwischen Wohnungen und Ferienwohnungen unterschieden. Durch die Divergenz der Begriffe im Zivilrecht einerseits und im Bauplanungsrecht andererseits ist daher in reinen Wohngebieten eine Nutzung als Ferienwohnung ausgeschlossen, da der Sondereigentümer nicht gegen öffentlich-rechtliche Nutzungsbestimmungen verstoßen darf. Dies stellt nämlich auch einen Verstoß gegen die Grundsätze einer ordnungsmäßigen Verwaltung dar.

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