Fenster (WEMoG) / 3.1 Fenster

Da Maßnahmen der baulichen Veränderung ohnehin zwingend einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer bedürfen, ist im Fall der Gestattungsmaßnahmen des § 20 Abs. 3 WEG mit Blick auf eine Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer stets zu berücksichtigen, dass Fenster von außen sichtbar sind und sich die Prüfung der Gerichte, ob Änderungen in der Fenstergestaltung einen wesentlichen und relevanten Nachteil darstellen, überwiegend darauf konzentriert, ob das optische Gesamterscheinungsbild der Wohnanlage (negativ) verändert wird.

 
Hinweis

Bauliche Veränderungen

So handelt es sich ganz unbestritten beim Einbau oder beim Zumauern eines Fensters um eine bauliche Veränderung, die mit einer derartigen optischen Veränderung verbunden ist. Gleiches gilt bei einer Vergrößerung oder Verkleinerung der Fenster. Das Einverständnis der übrigen Wohnungseigentümer ist in aller Regel auch für den Austausch eines Fensters durch eine Terrassen-/Balkontür erforderlich, wenn es hierdurch zu einer merklichen Veränderung des optischen Gesamterscheinungsbilds der Anlage kommt. Der bloße Ersatz von Fensterscheiben stellt zwar noch keine bauliche Veränderung dar. Werden aber klare Fensterscheiben durch getönte Fensterscheiben ersetzt, so ist wieder von einem Einverständniserfordernis  auszugehen.

Das WEG regelt seit dem Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 keine Modernisierungen mehr, diese stellen vielmehr auch bauliche Veränderungen i. S. d. §§ 20 f. WEG dar.

Da sämtliche baulichen Veränderungen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können, stellt sich vielmehr die Frage nach der Kostentragungspflicht. Vom Grundsatz her haben nämlich nur diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen, die für den Beschluss gestimmt haben. Hiervon gibt es nach § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG allerdings 2 äußerst praxisrelevante Ausnahmen:

1. Die Maßnahme der baulichen Veränderung wird mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

2. Die Kosten der Baumaßnahme amortisieren sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums von ca. 10 Jahren.

Insbesondere im Zusammenhang mit dem Austausch von Fenstern kann unter dem Gesichtspunkt der Energieeinsparung eine kostenamortisierende Maßnahme dann angenommen werden, wenn eine Kosten-Nutzen-Analyse ergibt, dass sich die Kosten innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren amortisieren. Der Gesetzgeber sieht diese Grenze zwar nicht als statisch an, womit der Zeitraum auch überschritten werden kann, allerdings stellt sie einen wichtigen Anhaltspunkt dar. Allein auf die Energieeinsparung kommt es jedoch nicht an. Zusätzlich ist zu berücksichtigen, dass ohne Vornahme eines Fensteraustausch im Amorzisationszeitraum auch Erhaltungsmaßnahmen an den Fenstern erforderlich würden. Die insoweit entstehenden Kosten wären ebenfalls zu berücksichtigen und würden demnach die Kosten-Nutzen-Analyse positiv beeinflussen.

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