Fälligkeit der Miete: Samstag gilt nicht als Werktag

Leitsatz

1. Ein Kündigungsgrund i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann auch dann vorliegen, wenn der Mieter die Miete nach einer Abmahnung weiterhin unpünktlich zahlt. Die unpünktliche Zahlung allein rechtfertigt die Kündigung allerdings nicht. Vielmehr ist hierüber aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung zu entscheiden. Hierbei kommt es maßgeblich darauf an, ob das Zahlungsverhalten des Mieters nach dem Zugang der Abmahnung geeignet ist, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen.

(Leitsatz der Redaktion)

2. Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungspflichtiger Mieter nach § 556b Abs. 1 BGB oder entsprechenden Vertragsklauseln einzuhalten hat, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen (Abgrenzung zu BGH, Urteil v. 27.4.2005, VIII ZR 206/04, NJW 2005 S. 2145).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB §§ 133, 157, 556b Abs. 1, 569 Abs. 3, 573 Abs. 2 Nr. 1

Kommentar

Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag über eine in Berlin gelegene Wohnung zu einer Monatsmiete von 687,62 EUR. Nach den vertraglichen Vereinbarungen war die Miete zum dritten Werktag eines jeden Monats fällig.

In den Jahren 2005 und 2006 wurden in dem Anwesen Bauarbeiten durchgeführt. Wegen der damit verbundenen Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs hat der Mieter lediglich eine geminderte Miete bezahlt; die Höhe der Minderungsbefugnis ist zwischen den Parteien streitig. Die Vermieterin hat die Rückstände zunächst auf 1.423,86 EUR, später auf 1.069,94 EUR beziffert.

Außerdem hat der Mieter die Mieten in den Monaten Juni bis Oktober 2006 verspätet gezahlt; dies hat die Vermieterin mit Schreiben vom 5.10.2006 abgemahnt. In der Folgezeit hat der Mieter die Miete für Dezember 2006 am Dienstag, den 5. Dezember gezahlt. Alle übrigen Mieten wurden pünktlich entrichtet.

Die Vermieterin ist der Ansicht, dass auch die Miete für Dezember 2006 unpünktlich gezahlt worden sei. Sie hat das Mietverhältnis deshalb mit Schreiben vom 26.6.2007 wegen des Zahlungsverzugs und wegen unpünktlicher Mietzahlung fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt und Räumungsklage erhoben. Die Instanzgerichte haben die Klage abgewiesen. Der BGH hatte sich mit der Frage zu befassen, ob das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung beendet worden ist. Die daneben erklärte fristlose Kündigung war nicht Gegenstand des Revisionsverfahrens.

1. Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Ein Kündigungsgrund liegt u. a. vor, wenn "der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat" (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Zu den Pflichtverletzungen in diesem Sinne zählt auch der Zahlungsverzug. Der BGH hat die Rückstände zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs auf 697,12 EUR beziffert. Dies ist etwas mehr als eine Monatsmiete. Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung sind damit nicht gegeben. Resultiert der Rückstand aus einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, setzt der Kündigungstatbestand gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB nämlich voraus, dass der Rückstand zwei Monatsmieten erreicht. Der BGH lässt offen, ob eine ordentliche Kündigung auch unterhalb der Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich ist. Er führt hierzu aus, dass die ausgebliebenen Zahlungen "angesichts ihres Umfangs und im Hinblick darauf, dass sie ausschließlich durch Mietminderungen verursacht worden sind, die stets mit Unwägbarkeiten verbunden sind, keine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB" darstellen.

2. Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung

Der Vermieter kann aus wichtigem Grund kündigen, wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Mieters, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB). Dabei ist anerkannt, dass ein Kündigungsgrund in diesem Sinne auch dann vorliegen kann, wenn der Mieter die Miete unpünktlich zahlt (BGH, Urteil v. 11.1.2006, VIII ZR 364/04, NJW 2006 S. 1585; BGH, Urteil v. 4.2.2009, VIII ZR 66/08, NJW 2009 S. 1491). Die unpünktliche Zahlung allein rechtfertigt die Kündigung allerdings nicht. Vielmehr ist hierüber aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung zu entscheiden. Hierbei kommt es maßgeblich darauf an, "ob das Zahlungsverhalten ... (des Mieters) nach dem Zugang der Abmahnung geeignet ist, das Vertrauen ... (des Vermieters) in eine pünktliche Zahlungsweise ... wieder herzustellen" (BGH, a. a. O.). Dieselben Grundsätze gelten für eine auf Zahlungsverzug gestützte ordentliche Kündigung.

Es war streitig, ob die Miete für Dezember 2006 rechtzeitig gezahlt wurde. Nach § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete bei monatlicher Mietzahlung "spätestens bis zum dritten Werktag" eines jeden Monats zu entrichten. Die von den Parteien getroffene Vereinbarung stimmt damit überein. Der 1. Dezember 2006 war ein Freitag. Die Miete ist am Dienstag, den 5. Dezember beim Vermieter eingegangen. Für die Frage...