Fachliche und praktische Qualifikation des Verwalters
  

Begriff

Eine Person ist nicht allein deshalb nicht als Verwalterkandidatin geeignet, weil sie keine branchenspezifische Ausbildung und keine selbstständigen Erfahrungen als WEG-Verwalterin gesammelt hat. Eine Verwalterbestellung kann also auch dann ordnungsmäßig sein, wenn der Verwalter weder über eine betriebswirtschaftliche noch über eine rechtliche Ausbildung verfügt (LG Stuttgart, Urteil v. 29.7.2015, 10 S 68/14).

Vollzeitbeschäftigte Polizistin als Eigentümerverwalterin bestellt

Die Wohnungseigentümer hatten durch entsprechenden Beschluss aus ihren Reihen eine Wohnungseigentümerin zur Verwalterin bestellt. Diese ist als Polizistin vollzeitbeschäftigt. Die Verwaltergebühr beträgt 10 EUR je Sondereigentumseinheit im Monat. Ein anderer Wohnungseigentümer hat den Bestellungsbeschluss angefochten. Er ist der Auffassung, die Wohnungseigentümerin sei nicht ausreichend qualifiziert. Sie habe keine branchenspezifische Ausbildung sowie keinerlei praktische Erfahrung in der Immobilienverwaltung. Sie verfüge auch nicht über die erforderliche betriebliche Ausstattung für eine Verwaltungstätigkeit. Die Bestellung der Polizistin widerspreche daher den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Das sahen die Richter allerdings anders.

Bestellung widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung

Allein die Tatsache, dass die gewählte Verwalterin weder über eine einschlägige betriebswirtschaftliche, buchhalterische oder rechtliche Ausbildung noch über eine betriebliche Ausstattung verfügt, genügt nicht für eine Feststellung, die Wohnungseigentümergemeinschaft habe ihren Beurteilungsspielraum überschritten und die Bestellung der Miteigentümerin sei aus objektiver Sicht nicht mehr vertretbar. Ihre berufliche Stellung als Polizeibeamtin weise sie als zuverlässig aus. Auch wenn sie in Vollzeit tätig sei, bleibe ihr außerhalb ihrer beruflichen Arbeitszeit dennoch genügend Freiraum, sich die erforderlichen Fähigkeiten durch entsprechende Schulungen anzueignen und das Amt den gesetzlichen und vertraglichen Anforderungen entsprechend auszuüben. Aus objektiver Sicht jedenfalls schien es den Richtern nicht unvertretbar, eine ordnungsgemäße Amtsausübung der gewählten Verwalterin zu prognostizieren. Sie sahen insbesondere den finanziellen Vorteil der Gemeinschaft gegenüber der Bestellung anderer Bewerber, die deutlich teurer waren.

Richter sahen keine mangelnde Eignung der Wohnungseigentümerin

Die Richter sahen insbesondere keine mangelnde Eignung der Wohnungseigentümerin, weil sie keine Ausbildung in der Immobilienverwaltung absolviert und noch nie selbstständige Erfahrungen als WEG-Verwalter gesammelt hatte. Eine fachliche Qualifikation sei nicht Voraussetzung für die Ausübung einer Verwaltertätigkeit. Wolle man den Nachweis von Berufserfahrung als Voraussetzung für eine gültige Beschlussfassung über die Verwalterbestellung verlangen, wäre Berufsanfängern der Weg zu einer selbstständigen Berufsausübung als Verwalter versperrt.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Zunächst ist anzumerken, dass das LG Düsseldorf (LG Düsseldorf, Urteil v. 18.10.2013, 25 S 7/13) grundsätzlich anderer Auffassung ist und mittlerweile auch der Gesetzgeber auf die jahrzehntelangen Rufe nach Zugangsregelungen für den Beruf des Immobilienverwalters reagiert und den Referententwurf eines "Gesetzes zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum" vorgelegt hat, der einen Sachkundenachweis sowohl für den Immobilienmakler als auch den Wohnungseigentumsverwalter vorschreibt. Wohnungseigentumsverwalter sollen darüber hinaus künftig auch eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung benötigen.

Bislang ungeklärt ist das Schicksal der Wohnungseigentümer-Verwalter, also derjenigen Verwalter, die gleichzeitig Wohnungseigentümer in der von ihnen verwalteten Gemeinschaft sind. Der vorliegende Gesetzentwurf thematisiert diese nicht. Im Bereich des Maklergewerbes ist der sog. Gelegenheitsmakler vom Erfordernis einer Gewerbeerlaubnis befreit. Wer also nur 1 oder 2 Objekte im Jahr vermittelt, benötigt keine Gewerbeerlaubnis. Ob diese Grundsätze auf den Verwalter übertragen werden können, der als Wohnungseigentümer lediglich und als einziger die eigene Gemeinschaft verwaltet, liegt zwar nahe, kann allerdings derzeit nicht abschließend beurteilt werden.

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