Erwirkung eines Duldungstitels auf Zutrittsgewährung vor tatsächlicher Erteilung der Handwerkeraufträge

Leitsatz

1. Keine prophylaktische Verpflichtung auf Zutrittsgewährung im Fall noch nicht einmal erteilter Handwerkeraufträge
2. Kein Parteiwechsel

Normenkette

§ 14 Nr. 4 WEG

Kommentar

1. Solange noch keine Handwerkeraufträge durch den Verwalter vergeben wurden, besteht auch noch kein umfassendes Zutrittsrecht in ein Sondereigentum für beauftragte Handwerker zur Durchführung von Sanierungsarbeiten einschließlich erforderlicher vorbereitender Maßnahmen. In einem solchen Fall steht noch gar nicht endgültig fest, welche Handwerker welche Arbeiten durchführen sollen, zu deren Umsetzung das Betreten des Sondereigentums beklagter Eigentümer erforderlich ist. Es kann nicht quasi prophylaktisch schon im Vorfeld ein umfassender Duldungstitel erlangt werden.
2. Im Übrigen ist nicht von gewillkürtem Parteiwechsel auszugehen, wenn statt ursprünglicher WEG-Verwaltung in Prozessstandschaft nun die Gesamtgemeinschaft als Verband klagt; insoweit handelt es sich nicht um einen Fall alleiniger Rubrumsberichtigung.

Anmerkung

Wie Riecke richtig anmerkt, kann eine Gemeinschaft "nicht prophylaktisch" einen umfassenden Duldungstitel zum Betreten von Sondereigentumseinheiten erwirken. Im Vorfeld einer Sanierung wäre hier ein Klageantrag z.B. allein auf Besichtigungen zum Zweck von Angebotsabgaben zu beschränken, im Übrigen auch nicht zeitlich völlig unbefristet jeweils von 7 bis 18 Uhr und an Samstagen. Zutrittsrechte müssten vorher angekündigt werden. Insoweit sind auch die Eigentümergrundrechte der Art. 13 und 14 GG zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere dann, wenn Sondereigentümern noch nicht einmal Handwerker namentlich benannt wurden. Solche Handwerker müssten sich ggf. sogar entsprechend ausweisen (etwa durch Personalausweis, vgl. AG München, WuM 1994 S. 425). Zu bedenken ist nämlich, dass Handwerker auch Schäden am Sondereigentum verursachen könnten. Der einzelne Eigentümer muss Kenntnis erhalten, welche Handwerker seine Wohnung betreten dürfen, zumal dann, wenn er seine Wohnung vermietet hat.

Link zur Entscheidung

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 27.02.2013, 539 C 26/12