Erwerberhaftung / Zusammenfassung
 
Begriff

Im Fall eines Eigentümerwechsels stellt sich für die Verwaltung bzw. die Eigentümergemeinschaft häufig die Frage, für welche Hausgeldverbindlichkeiten der Erwerber haftet. Trifft ihn nur die Haftung für Hausgeldverbindlichkeiten, welche nach seinem Eintritt in die Gemeinschaft entstehen? Können ihm Hausgeldforderungen, die vor seinem Eintritt in die Gemeinschaft begründet wurden, welche aber erst nach diesem Zeitpunkt fällig wurden, in Rechnung gestellt werden? Ist er haftbar für Hausgeldschulden seines Rechtsvorgängers?

Der Umfang der Erwerberhaftung hängt regelmäßig davon ab, auf welche Art der Erwerber sein Sondereigentum erlangt hat (s. "Eigentümerwechsel").

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Jeder Wohnungseigentümer ist gemäß § 16 Abs. 2 WEG zur anteiligen Tragung der Kosten und Lasten verpflichtet. Der Erwerber also dann, wenn er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

BGH, Urteil v. 14.12.2018, V ZR 309/17: Fällt ein Wohnungseigentum in den Nachlass und ist der Fiskus zum gesetzlichen Alleinerben berufen, sind die nach dem Erbfall fällig werdenden oder durch Beschluss begründeten Hausgeldschulden in aller Regel Nachlassverbindlichkeiten. Eigenverbindlichkeiten sind sie nur, wenn eindeutige Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Fiskus die Wohnung für eigene Zwecke nutzen möchte.

LG München I, Beschluss v. 29.5.2018, 36 S 10312/17 WEG: Kostenschuldner für Hausgeldzahlungen ist, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Hausgelds im Grundbuch als "Wohnungseigentümer" eingetragen ist. Die Ausnahme hiervon für solche Ersterwerber vom teilenden Eigentümer, die eine grundbuchrechtlich gesicherte Position und den Besitz an der Wohnung erlangt haben, ist nicht auf Veräußerungen von Wohnungen aus einer vollständig und rechtlich in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft heraus (Zweiterwerb) übertragbar.

LG Flensburg, Urteil v. 2.2.2018, 2 O 123/15: Für Forderungen eines Werkunternehmers im Rahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums haftet derjenige Wohnungseigentümer anteilig, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Forderung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist bzw. war.

BGH, Urteil v. 15.12.2017, V ZR 257/16: Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde.

AG Brake, Urteil v. 29.10.2014, 3 C 212/14: Nach der Fälligkeitstheorie ist der Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der eingetragene Eigentümer ist, zur Zahlung des jeweiligen Vorschusses verpflichtet. Auch der ausgeschiedene Wohnungseigentümer haftet nach einer Beschlussfassung über die Jahresabrechnung weiterhin aus dem Wirtschaftsplan für die Wohngeldvorschüsse, die in seiner Zeit als Wohnungseigentümer fällig geworden sind.

AG Herne, Urteil v. 16.12.2013, 28 C 46/13: Der veräußernde Wohnungseigentümer hat bis zur Umschreibung des Eigentums im Grundbuch die laufenden Hausgelder zu zahlen. Abweichende Vereinbarungen zwischen Veräußerer und Erwerber haben hierauf keinen Einfluss und sind demnach unerheblich.

BGH, Urteil v. 2.12.2011, V ZR 113/11: Die Zahlungsverpflichtung im Innenverhältnis erfolgt nicht bereits mit Entstehung der Lasten und Kosten, sondern erst durch den Beschluss insbesondere über die Jahresabrechnung. Daraus folgt, dass ein solcher Beschluss Verbindlichkeiten nur für und gegen die bei Beschlussfassung eingetragenen Wohnungseigentümer, nicht aber für deren Rechtsvorgänger begründen kann, denn sonst läge insoweit ein unzulässiger Gesamtakt zulasten Dritter vor.

BGH, Beschluss v. 24.2.1994, V ZB 43/93: Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung, wonach der Erwerber einer Eigentumswohnung für Wohngeldrückstände des Vorgängers haftet, so ist diese Regelung grundsätzlich wirksam.

BGH, Beschluss v. 22.1.1987, V ZB 3/86: Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach der Ersteher in der Zwangsversteigerung für die Hausgeldrückstände seines Rechtsvorgängers haftet, ist nichtig.

LG München I, Urteil v. 20.12.2010, 1 S 4319/10: Für die Begründung einer Haftung des Erstehers für noch offene Beiträge aus dem Vorjahreswirtschaftsplan, die neben die Haftung des Voreigentümers aus dem Wirtschaftsplan tritt, fehlt den Miteigentümern die Beschlusskompetenz. Der Ersteher haftet nur für die sogenannte Abrechnungsspitze.

 
Die häufigsten Fallen
  1. Haftung nur für "Abrechnungsspitze"

    Auch wenn die Jahresabrechnung erst nach dem Eigentümerwechsel durch Mehrheitsbeschluss genehmigt wird, haftet der Erwerber nur in Höhe der Abrechnungsspitze für Hausgeldrückstände des Veräußerers. Lediglich durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer kann eine erweiterte Haftung des Erwerbers begründet werden.

  2. Keine Haftungserweiterung gegen Ersteher in der Zwangsversteigerung möglich

    Die Wohnungseigentümer können eine entsprechende Haftungserweiterung jedoch nicht gegenüber dem Ersteher in der Zwangsversteigerung vereinbaren. Eine entsprechende Vereinbarung wäre wegen eines Versto...

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