Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 3.3.3.8 Schallschutz

Rz. 471

Welchen Schallschutz die Parteien eines Vertrags über den Erwerb einer Eigentumswohnung vereinbart haben, richtet sich in erster Linie nach der im Vertrag getroffenen Vereinbarung. Maßgeblich sind die im Vertrag zum Ausdruck gebrachten Vorstellungen von der Qualität des Schallschutzes, also der Beeinträchtigung durch Geräusche.^[1] Vorzunehmen ist eine Gesamtabwägung, in die nicht nur der Vertragstext einzubeziehen ist, sondern auch die erläuternden und präzisierenden Erklärungen der Vertragsparteien, die sonstigen vertragsbegleitenden Umstände, die konkreten Verhältnisse des Bauwerks und seines Umfelds, der qualitative Zuschnitt, der architektonische Anspruch und die Zweckbestimmung des Gebäudes.^[2]

Die Schallschutzanforderungen der DIN 4109 hinsichtlich der Einhaltung der Schalldämmmaße stellen nur anerkannte Regeln der Technik dar, als es um die Abschirmung von unzumutbaren Belästigungen geht. Soweit weitergehende Schallschutzanforderungen an Bauwerke gestellt werden, wie beispielsweise die Einhaltung eines üblichen Komfortstandards oder eines Zustands, in dem die Bewohner "im Allgemeinen Ruhe finden", sind die Schalldämmmaße der DIN 4109 von vornherein nicht geeignet, als anerkannte Regeln der Technik zu gelten.^[3] Insoweit können aus den Regelwerken die Schallschutzstufen II und III der VDI-Richtlinie 4100 aus dem Jahr 1994 oder das Beiblatt 2 zur DIN 4109 Anhaltspunkte liefern. Diese Erwägungen gelten nicht nur dann, wenn die Parteien keine ausdrücklichen Vereinbarungen zum Schallschutz getroffen haben, sondern auch dann, wenn sie hinsichtlich der Schalldämmung auf die DIN 4109 Bezug nehmen.

Hinweis

DIN 4109 "Schallschutz im Hochbau"

Die DIN 4109 "Schallschutz im Hochbau" stammt aus dem Jahr 1989. Ihre Werte sind fast identisch mit den Werten aus dem Jahr 1962. Die DIN 4109 enthält nur Mindeststandards zur Vermeidung von Gesundheitsgefahren. Es werden nur "unzumutbare Belästigungen" vermieden. Die Entwicklungen der letzten 60 Jahre sind an der DIN 4109 "spurlos" vorübergegangen. Abgestellt wird in der Praxis weiter auf die Richtlinie VDI 4100 (1994). Die Richtlinie definiert 3 Schallschutzstufen für die Beurteilung unterschiedlicher Qualitäten des baulichen Schallschutzes und gliedert diesen in Schallschutzstufen auf.

[1] BGH v. 4.6.2009, VII ZR 54/07, NJW 2009 S. 2439 Rn. 12; BGH v. 14.6.2007, VII ZR 45/06, NJW 2007 S. 2983 Rn. 25.

[2] BGH v. 4.6.2009, VII ZR 54/07, NJW 2009 S. 2439 Rn. 14; OLG Köln v. 16.9.2010, 7 U 158/08, NJW-Spezial 2010 S. 685.

[3] Siehe auch LG Landshut v. 31.8.2012, 12 S 969/12, NJW-RR 2012 S. 1370.