Erstverwalter: Begriff

Leitsatz

Die Formulierung "nach der Begründung von Wohnungseigentum" in § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG ist als "nach der Entstehung einer (zumindest werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft" zu verstehen.

Normenkette

§§ 8, 26 Abs. 1 Satz 2 WEG

Das Problem

1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K, vertreten durch Verwalter V, klagt gegen Wohnungseigentümer B Hausgeld ein. Dieser zahlt. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erklärt daraufhin den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt (§ 91a ZPO). B schließt sich diesem Antrag allerdings nicht an. Daraufhin ändert die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Klage auf Feststellung, dass sich die Hausgeldklage erledigt habe.

2. Das Amtsgericht weist diese Klage ab und legt die Kosten des Rechtsstreits V auf. Zur Begründung führt es aus, V's Bestellung, die in der Teilungserklärung für die Zeit vom 1. Januar 2010 bis 31. Dezember 2014 erfolgt sei, sei nach § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG am 31. Dezember 2012 beendet gewesen. V's Bestellung sei nämlich als Erstbestellung im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG zu qualifizieren.

   § 26 WEG

   (1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt. Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig.

   Im Fall des Auseinanderfallens der Begründung von Wohnungseigentum durch Aufteilung eines Grundstücks und einer später entstehenden Wohnungseigentümergemeinschaft durch Veräußerung von Wohnungseigentum durch den bisherigen Alleineigentümer komme es bei der Beurteilung, ob eine Erstverwaltung vorliege, nicht darauf an, welches "zahlenmäßig" die erste Verwaltung gewesen sei, sondern welches die erste Verwaltung nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft gewesen sei. "Vorverwaltungen", die allein in der Zeit des alleinigen Eigentümers bestellt worden seien, seien keine Verwaltungen im Sinne des WEG gewesen. Zwar sei die Aufteilung im Sinne des § 8 WEG durch Anlage der Wohnungsgrundbücher bereits im Jahr 1993 vollzogen worden. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft sei aber erst 2009 entstanden, da bis dahin noch alle Wohnungseigentumsrechte in einer Hand gewesen seien und der Alleineigentümer mit sich selbst keine Wohnungseigentümergemeinschaft bilden könne. Sinn und Zweck des § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG griffen in diesem Fall, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft erst Jahre nach Aufteilung des Grundstücks entstehe, gleichermaßen. Die neu hinzugekommenen Eigentümer seien in der gleichen Situation, als wären sie unmittelbar nach Aufteilung Eigentümer geworden, was umso mehr gelte, wenn – wie im Fall – die neuen Eigentümer zumindest teilweise nach umfangreichen baulichen Änderungen durch Umbauten Eigentümer geworden seien. Zwar spreche der Wortlaut des § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG von der "Begründung von Wohnungseigentum". Jedoch sei der Wortlaut unter Einbeziehung des Sinnes und Zweckes der gesetzlichen Regelung dahin gehend teleologisch einzuschränken, dass nicht bereits die Begründung von Wohnungseigentum der maßgebliche Anknüpfungspunkt sei, sondern der Zeitpunkt der Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn beide Zeitpunkte wie hier auseinanderfielen. Die Klage sei daher von Anfang an unbegründet gewesen. Die Kosten des Rechtsstreits seien V als vollmachtloser Vertreterin gem. § 91 ZPO aufzuerlegen.

3. Gegen dieses Urteil legt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Berufung ein.

Die Entscheidung

1. Ohne Erfolg! V sei in der Teilungserklärung zum Verwalter bestellt worden. Hierbei habe es sich um eine Erstbestellung im Sinne von § 26 Abs 1 Satz 2 WEG gehandelt. Zwar scheine der Wortlaut des § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG gegen diese Auslegung zu sprechen, da er auf die Begründung von Wohnungseigentum abstelle. Wohnungseigentum im sachenrechtlichen Sinne sei aber bereits durch Aufteilung des Gebäudes in Wohnungseigentum im Jahr 1993 entstanden (§ 8 Abs. 2 Satz 2 WEG). Richtigerweise sei die Formulierung "nach der Begründung von Wohnungseigentum" aber als "nach der Entstehung einer (zumindest werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft" zu verstehen.
2. Einer teleologischen Reduzierung des Wortlauts bedürfe es dazu nicht. § 26 WEG meine die Bestellung eines Verwalters im Sinne von § 27 WEG, d.h. einem Verwalter, der den dort geregelten Rechten und Pflichten unterliege. Dazu bedürfe es einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft sei erst mit der Eintragung eines weiteren Eigentümers neben dem Aufteiler im Wohnungsgrundbuch entstanden. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft setze zwingend mindestens 2 Personen voraus. Bei Begründung einer Wohnungseigentumsanlage durch einen A...