Hinweis

Keine Schlechterstellung des Vermieters

Der Nachmieter muss nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen Gewähr dafür bieten, dass der Vermieter nicht schlechter gestellt wird als es bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung durch den bisherigen Mieter der Fall wäre.

Ferner muss der Ersatzmieter bereit sein, die bestehenden Vertragsbedingungen unverändert zu akzeptieren[1]; anderenfalls liegt es im Belieben des Vermieters, den Ersatzmieter abzulehnen oder eigene Interessenten in die Vertragsverhandlungen einzubringen, wobei dadurch eintretende Verzögerungen des Mieterwechsels zulasten des ausscheidenden Mieters gehen.[2]

Der Vermieter ist grundsätzlich auch berechtigt, mit dem Ersatzmieter neue Vertragsbedingungen auszuhandeln. Es stellt daher keinen Verstoß gegen Treu und Glauben[3] dar, wenn der Vermieter vom Ersatzmieter eine höhere Miete verlangt.[4] Der Vermieter kann somit die vorzeitige Aufhebung des Mietverhältnisses und den Abschluss eines neuen Mietvertrags mit dem Ersatzmieter nicht nur dann von der Vereinbarung neuer Vertragsbedingungen und einer höheren Miete abhängig machen, wenn die bisherigen Bedingungen veraltet und für den Vermieter nicht mehr zumutbar sind[5], sondern auch dann, wenn die bisherige Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.[6] Dementsprechend ist der Vermieter selbst dann nicht gehindert, vom Ersatzmieter eine höhere Miete zu fordern, wenn mit dem ausscheidenden Mieter eine Staffelmiete vereinbart war.[7]

Der Vermieter darf jedoch nicht die Aufnahme von Vertragsgesprächen mit dem Ersatzmieter durch unzumutbare Hindernisse erschweren.[8]

Entsprechendes gilt, wenn sich der Vermieter vorbehaltlos zu einer vorzeitigen Vertragsaufhebung bereit erklärt hat. Dem Vermieter ist es zwar auch dann nicht verwehrt, marktgerechte Bedingungen mit dem künftigen Mieter auszuhandeln, jedoch müssen sich diese im Vergleich zum Ausgangsmietvertrag in angemessenem Rahmen halten. Der Vermieter (bzw. seine Hausverwaltung)[9] darf den Vertragsabschluss mit einem potenziellen Nachmieter nicht durch unangemessene Bedingungen vereiteln. Anderenfalls muss sich der Vermieter so behandeln lassen, als wäre das Mietverhältnis einvernehmlich zum Zeitpunkt der möglichen Anmietung durch den Nachmieter beendet worden.[10]

 
Hinweis

Prüfung der Zumutbarkeit

Bei der Prüfung der Zumutbarkeit des Nachmieters müssen fernliegende Befürchtungen, bloße persönliche Antipathien und eine objektiv nicht begründete, negative Einstellung des Vermieters zu bestimmten Mieterkreisen unberücksichtigt bleiben.[11] Für die Ablehnung eines vorgeschlagenen Nachmieters muss der Vermieter daher objektive Gründe vortragen können.

 
Praxis-Beispiel

Nachmieter mit Kindern

Der Vermieter kann einen alleinstehenden Nachmieter mit Kind nicht allein deshalb ablehnen, weil er Beschwerden anderer Mieter über evtl. Kinderlärm befürchtet. Zu den normalen Wohngeräuschen, die von Mietern eines Mehrfamilienhauses hinzunehmen sind, gehören auch Geräusche, die von Kindern der Mieter ausgehen. Die Behauptung, Kinder würden grundsätzlich Lärmbelästigungen verursachen, stellt eine unzulässige Verallgemeinerung und damit keinen objektiven Ablehnungsgrund dar.[12]

Nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen kann eine Familie mit 2 Kleinkindern als nicht geeignet abgelehnt werden, wenn in einem 2-Familienhaus die streitgegenständliche Wohnung über der Wohnung der Vermieterin, einer älteren Dame, gelegen ist und von dem bisherigen Mieter alleine bzw. mit erwachsenem Kind bewohnt war.[13]

 
Hinweis

Nichteheliche Lebensgemeinschaft

Ob der Vermieter ein vorgeschlagenes nicht verheiratetes Paar als Nachfolger akzeptieren muss, ist im Einzelfall nach den vorliegenden Umständen zu entscheiden.[14]

Jedoch ist es dem Vermieter, auch wenn er nicht in demselben Haus und nicht einmal in demselben Ort wohnt, nicht von vornherein verwehrt, nur aus Gründen seiner religiösen Überzeugung ein vorgeschlagenes unverheiratetes Paar zum Nachteil des Mieters als Ersatzmieter abzulehnen. Die genannten und etwaige sonstige Ablehnungsgründe des Vermieters sind vielmehr gegen die Belange des Mieters nach den Gesichtspunkten von Treu und Glauben abzuwägen.[15] Die Moralvorstellungen des Vermieters werden danach wohl umso stärker zu berücksichtigen sein, je enger die persönliche Beziehung des Vermieters zu dem Mietverhältnis ist.

 
Praxis-Beispiel

Selbst genutztes 2-Familienhaus oder Einliegerwohnung

So ist bei Vermietung einer Einliegerwohnung oder einer Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten 2-Familienhaus den Vorstellungen des Vermieters erheblich größeres Gewicht beizumessen als bei Vermietung einer Wohnung in einer größeren Wohnanlage.

 
Achtung

Ausländische und kulturelle Herkunft kein Ablehnungsgrund

Der Vermieter kann einen Nachmieter auch nicht allein deshalb ablehnen, weil es sich um einen ausländischen Staatsangehörigen handelt.[16] Ebenso steht der objektiven Eignung eines Nachmietinteressenten dessen kulturelle Herkunft grundsätzlich nicht entgegen.[17]

Dageg...

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