Ersatzmieter – Rechte und P... / 2 Mietvertrag ohne Nachmieterklausel

Enthält der Mietvertrag dagegen keine entsprechende Regelung zugunsten des Mieters, besteht für den Vermieter grundsätzlich keine Verpflichtung, den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Die Stellung von zumutbaren Ersatzmietern durch den Mieter ändert daran nichts. Selbst die vom Vermieter geäußerte Bereitschaft, vorgeschlagene Mietinteressenten als Mietnachfolger in Betracht zu ziehen, hat i. d. R. nicht die Bindungswirkung einer vertraglichen Nachmieterklausel.

 

Hinweis

Wahlfreiheit des Vermieters bei Mietersuche trotz hoher Ablösesumme

Besteht keine vertragliche Vereinbarung, in der sich der Vermieter bereiterklärt hat, einen vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren, ist er bei der Suche nach einem neuen Mieter völlig frei. In diesem Fall hat der Mieter auch dann keinen Anspruch auf Abschluss eines Mietvertrags mit dem vorgeschlagenen Nachmieter, wenn ihm dieser für Einrichtungen (z. B. Einbauküche) eine hohe Ablöse (hier: 10.000 EUR) gezahlt hätte, während diese Einrichtungen auf dem freien Markt nicht oder nur zu einem erheblich geringeren Preis verkäuflich sind.

Im Zivilrecht gilt der allgemeine Grundsatz, dass Verträge zu halten sind ("pacta sunt servanda"). Dem trägt für das Mietrecht § 537 Abs. 1 BGB Rechnung. Danach wird der Mieter von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird.

Dementsprechend kann ein Arbeitnehmer ein auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis über Wohnraum nicht mit der Begründung vorzeitig kündigen, er müsse an einen anderen Wohnort ziehen, um das Arbeitsverhältnis bei seinem bisherigen Arbeitgeber an einem anderen Dienstort fortzusetzen, nachdem am früheren Dienstort sein Arbeitsplatz weggefallen und ein gleichwertiges Arbeitsverhältnis in der Nähe der gemieteten Wohnung nicht zu finden ist.

Bei Fehlen einer Mietnachfolgeklausel ist der Vermieter nur ausnahmsweise nach den von der Rechtsprechung zum Grundsatz von Treu und Glauben entwickelten Grundsätzen verpflichtet, an der vorzeitigen Aufhebung des Mietverhältnisses durch Abschluss eines Aufhebungsvertrags mitzuwirken. Danach braucht der Vermieter die vom Mieter gestellten Ersatzmieter, auch wenn diese geeignet und zumutbar sind, nur dann zu akzeptieren, wenn der Mieter für die vorzeitige Vertragsaufhebung derart erhebliche Gründe hat, dass ihm die ordnungsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

2.1 Interessenabwägung

Der Vermieter ist nur dann verpflichtet, den Mieter, der ihm einen geeigneten Nachmieter stellt, vorzeitig aus dem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag zu entlassen, wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrags ganz erheblich überragt.

Diese Voraussetzungen sind i. d. R. nicht gegeben, wenn der Mieter aufgrund einer, auf die Veränderung seiner Wohnungssituation abzielenden freien Entscheidung das Interesse an der bisherigen Wohnung verloren hat.

 

Hinweis

Berechtigtes Interesse des Mieters an vorzeitiger Aufhebung

Ausdrücklich genannt werden in diesem Rechtsentscheid folgende Gründe:

  • schwere Krankheit des Mieters
  • beruflich bedingter Ortswechsel
  • Aufnahme in ein Altersheim
  • wesentliche Vergrößerung oder Verkleinerung der Familie
 

Praxis-Beispiel

Familienzuwachs

Eine wesentliche Vergrößerung der Familie kann nach einem Urteil des LG Berlin bei einer alleinstehenden Mieterin einer 1-Zimmerwohnung bereits durch die Geburt eines Kindes eintreten.

Zur vorzeitigen Beendigung eines Zeitmietvertrags bei Familiennachwuchs vgl. auch LG Landshut; LG Oldenburg; LG Bonn.

Dagegen reicht allein der Wunsch des Mieters nach Bezug einer besseren, billigeren oder verkehrsgünstigeren Wohnung nicht aus, da der Mieter in diesem Fall das Interesse an der Wohnung aufgrund seiner freien Entscheidung und nicht aufgrund von nicht zu vertretenden Umständen verloren hat. So wurde vom OLG Hamburg entschieden, dass ein erhebliches, rechtlich beachtenswertes Interesse des Mieters an einer vorzeitigen Auflösung des noch längere Zeit laufenden Mietvertrags nicht durch Umstände aus dem Verantwortungsbereich des Mieters hergeleitet werden kann, da er allein das Risiko trägt, die Mieträume wirtschaftlich sinnvoll nutzen zu können. Es muss sich daher immer um Gründe handeln, die außerhalb des Einflussbereichs des Mieters liegen.

Diese Rechtsprechung wurde vom OLG Hamm bestätigt. Danach kann der Mieter einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag weder auf eine starke Wohnungsnachfrage noch auf die "Grundsätze des sozialen Mietrechts" stützen, da Letzteres den Mieter nur gegen Kündigungen und Mieterhöhungen schützt, nicht jedoch die vorzeitige Lösung vom Mietvertrag erleichtern will.

 

Achtung

Mieterinteresse überwiegt erheblich + geeigneter Ersatzmieter

Der Vermieter muss den Mieter daher nur dann vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen, wenn das Interesse des Mieters an der Vertragsauflösung dasjenige des Vermieters am Be...

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