Erhaltungsmaßnahme: Ersatzanspruch

Leitsatz

Einem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum durchführt, steht kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zu. Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen.

Normenkette

BGB § 687 Abs. 1, § 812, § 951; WEG § 21 Abs. 4

Das Problem

1. Wohnungseigentümer K lässt im Jahr 2005 im Bereich seines Sondereigentums einfach verglaste Holzfenster aus dem Jahr 1972 für einen Preis von 5.524,78 EUR durch Kunststofffenster mit Dreifachisolierglas ersetzen. Ähnlich wie K waren vorher viele Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentumsanlage verfahren. Sie stützten sich dabei auf die Gemeinschaftsordnung, in der es u.a. heißt:

   Jeder Wohnungseigentümer ist zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung seiner Wohnung sowie der dem Sondereigentum zugeordneten Sondernutzungsbereiche und der darin befindlichen Anlagen und Ausstattung, auch soweit sich diese im gemeinschaftlichen Eigentum befinden und unbeschadet eines eventuellen Mitbenutzungsrechts der anderen Wohnungseigentümer bzw. Bewohner verpflichtet. (…) Er hat hierfür die Kosten einschließlich etwaiger Betriebskosten zu tragen. Die Verpflichtung umfasst insbesondere: (…) die Fenster einschließlich der Rahmen, der Verglasung und der Beschläge, jedoch ausschließlich des Farbanstrichs der Außenseite der Fenster und Wohnungsabschlusstüren.

2. K klagt nun gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Wertersatz in Höhe von 5.500 EUR. Das Amtsgericht (AG) weist die Klage ab. Die Berufung zum Landgericht (LG) bleibt erfolglos. Das LG meint, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei die falsche Beklagte. Diese schuldete einen Bereicherungsausgleich nur, wenn die Maßnahme wegen eines entsprechenden Beschlusses oder wegen der Dringlichkeit durchzuführen gewesen wäre. Daran fehle es aber. Mit Revision verfolgt K seinen Zahlungsantrag weiter. Ohne Erfolg!

Die Entscheidung

Zuständigkeit für die Instandsetzung der Fenster

Das LG gehe zutreffend davon aus, dass die vollständige Erneuerung der Fenster im räumlichen Bereich des Sondereigentums des K eine gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer gewesen sei.

1. Die Fenster nebst Rahmen stünden gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum. Dies habe nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung zur Folge, dass alle Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig seien (Hinweis auf § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG) und die damit verbundenen Kosten zu tragen hätten (Hinweis auf § 16 Abs. 2 WEG).
2. Die Wohnungseigentümer hätten zwar die Möglichkeit, etwas anderes zu vereinbaren. Diese Vereinbarung müsste aber klar und eindeutig sein (Hinweis auf BGH, Urteil v. 2.3.2012, V ZR 174/11, Rn. 7). Eine solche Regelung enthalte die Gemeinschaftsordnung nicht. Weise eine Vereinbarung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu, nehme sie aber den Außenanstrich aus, sei nämlich eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel, und so auch hier, Sache aller Wohnungseigentümer (Hinweis auf BGH, Urteil v. 2.3.2012, V ZR 174/11, Rn. 9).

Fehlender Erstattungsanspruch

Ungeachtet dessen könne K von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keine Erstattung der Kosten verlangen. Denn ein solcher Erstattungsanspruch käme nur aus allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 687 Abs. 1 BGB) oder des Bereicherungsrechts (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) in Betracht. Diese Vorschriften könnten aber als Anspruchsgrundlage für den Zahlungsanspruch nicht herangezogen werden.

1. Wie der Senat bereits entschieden habe, stehe dem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum durchführe, grundsätzlich kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zu (Hinweis auf BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 246/14, Rn. 13).
2. Denn nach § 21 Abs. 4 WEG könne jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen – mit anderen Worten ordnungsmäßiger Verwaltung – entspreche. Zu der ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehöre gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG insbesondere die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Insoweit hätten die Wohnungseigentümer einen Gestaltungsspielraum; sie müssten das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. Deshalb seien sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen gegebenenfalls zurückzustellen (Hinweis unter anderem auf BGH, Urteil v. 4.5.2018, V ZR ...