ErbStR, amtliche Hinweise 2011 / H B 189 [Allgemeine Grundsätze des Sachwertverfahrens]

Ablauf des Verfahrens (im Regelfall: ohne Außenanlagen und sonstige Anlagen)

Bewertung im Sachwertverfahren

Beispiel:

Ein mit einem freistehenden Einfamilienhaus (Baujahr 2002, mit Keller, Dachgeschoss ausgebaut, Gebäudestandard – Standardstufe 3) bebautes Grundstück ist zum 1.2.2016 (Bewertungsstichtag) zu bewerten. Die Brutto-Grundfläche des Gebäudes beträgt 220m². An das Haus grenzt eine nicht überdachte Terrasse (Baujahr 2004, Bruchsteinplatten mit Unterbeton) mit einer Fläche von 30m² an. Auf dem Grundstück befinden sich außerdem eine freistehende Garage in Massivbauweise mit einer Brutto-Grundfläche von 23 m² (Baujahr 2004) und ein Außen-Schwimmbecken (Baujahr 2004, normale Ausführung) mit einer Fläche von 52m². Das Grundstück hat eine Fläche von 700m² und der Bodenrichtwert beträgt 200 EUR/m². Vom Gutachterausschuss stehen keine Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren und örtliche Sachwertfaktoren für das Grundstück zur Verfügung.

Bodenwert
Grundstücksfläche × Bodenrichtwert (700 m² × 200 EUR/m²)				140.000 EUR
Gebäudesachwert
1. freistehendes Einfamilienhaus (EFH)
Regelherstellungskosten			927 EUR/m²
Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG)		835 EUR/m²
Gebäudeart	1.01.
Standardstufe (alle Bauteile)	3
Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG)		× 111,1/100
Gebäudeart	1.01.
Bewertungsstichtag	2016
Brutto-Grundfläche			× 220 m²
Gebäuderegelherstellungswert				203.940 EUR
Alterswertminderung	20,00 %	(14 J. : 70 J.)		./. 40.788 EUR
Gebäudeart	1.01.
Bezugsfertigkeit des Gebäudes	2002
Alter des Gebäudes	14 Jahre
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
(aus Anlage zum 22 BewG)	70 Jahre
Gebäudesachwert (Einfamilienhaus)				163.152 EUR
Mindestwertansatz nach § 190 Abs. 4 Satz 5 BewG ist überschritten
(30 % des Gebäuderegelherstellungswerts in Höhe von 203.940 EUR = 61.182 EUR)
2. Garage
Regelherstellungskosten			540 EUR/m²
Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG)		485 EUR/m²
Gebäudeart (Einzelgarage)	14.1.
Standardstufe (Garage in Massivbauweise)	4
Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG)		× 111,4/100
Gebäudeart	14.1.
Bewertungsstichtag	2016
Brutto-Grundfläche			× 23 m²
Regelherstellungswert				12.420 EUR
Alterswertminderung	20,00 %	(12 J. : 60 J.)		./. 2.484 EUR
	Garage
Bezugsfertigkeit der Garage	2004
Alter der Garage	12 Jahre
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
(aus Anlage zum 22 BewG)	60 Jahre
Gebäudesachwert (Garage)				9.936 EUR
Mindestwertansatz nach § 190 Abs. 4 Satz 5 BewG ist überschritten
(30 % des Regelherstellungswerts in Höhe von 12.420 EUR = 3.726 EUR)
3. Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag
Gebäudesachwert (Einfamilienhaus) + Gebäudesachwert (Garage)				173.088 EUR
Besonders werthaltige Außenanlagen
1. Terrasse
Regelherstellungskosten			66 EUR/m²
Regelherstellungskosten (aus Abschnitt 9)		60 EUR/m²
Wege- und Platzbefestigungen
(Bruchsteinplatten mit Unterbeton)
Baupreisindex (Abschnitt 8 und 9)		× 111,1/100
Außenanlagen wie Wohngebäude/Gebäudeart	1.01.-5.1.
Bewertungsstichtag	2016
Fläche			× 30 m²
Regelherstellungswert				1.980 EUR
Alterswertminderung	30,00 %	(12 J. : 40 J.)		./. 594 EUR
	Terrasse
Fertigstellung	2004
Alter	12 Jahre
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
(aus Abschnitt 9)	40 Jahre
Sachwert (Terrasse)				1.386 EUR
2. Schwimmbecken
Regelherstellungskosten			583 EUR/m²
Regelherstellungskosten (aus Abschnitt 9)		525 EUR/m²
Schwimmbecken (normale Ausführung)
Baupreisindex (Abschnitt 8 und 9)		× 111,1/100
Außenanlagen wie Wohngebäude/Gebäudeart	1.01.-5.1.
Bewertungsstichtag	2016
Fläche			× 52 m²
Regelherstellungswert				30.316 EUR
Alterswertminderung	40,00 %	(12 J. : 30 J.)		./. 12.127 EUR
Schwimmbecken
Fertigstellung	2004
Alter	12 Jahre
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
(aus Abschnitt 9)	30 Jahre
Sachwert (Schwimmbecken)				18.189 EUR
Sachwert der besonders werthaltigen Außenanlagen
Sachwert (Terrasse) + Sachwert (Schwimmbecken)				19.575 EUR
Der Sachwert übersteigt 10 % des Gebäudesachwerts.
(10 % des Gebäudesachwerts in Höhe von 173.088 EUR = 17.309 EUR)
Vorläufiger Sachwert				332.663 EUR
Bodenwert			140.000 EUR
Gebäudesachwert			+ 173.088 EUR
Sachwert Außenanlagen		+ 19.575 EUR
Summe			332.663 EUR
Grundbesitzwert (Sachwert)
Vorläufiger Sachwert			332.663 EUR
Wertzahl (aus Anlage 25 zum BewG)			× 0,80
Einfamilienhaus
Vorläufiger Sachwert		332.663 EUR
Bodenrichtwert		200 EUR/m²
Grundbesitzwert				266.130 EUR

Ergänzender Hinweis zu den besonders werthaltigen Außenanlagen: Würde der Sachwert der Außenanlagen 10 % des Gebäudesachwerts nicht übersteigen, wäre nur das Schwimmbecken zu berücksichtigen, da insoweit das Größenmerkmal mehr als 50m² Fläche erreicht ist (> A...