Ablauf des Verfahrens (im Regelfall: ohne Außenanlagen und sonstige Anlagen)

Bewertung im Sachwertverfahren

Beispiel:

Ein mit einem freistehenden Einfamilienhaus (Baujahr 2002, mit Keller, Dachgeschoss ausgebaut, Gebäudestandard – Standardstufe 3) bebautes Grundstück ist zum 1.2.2016 (Bewertungsstichtag) zu bewerten. Die Brutto-Grundfläche des Gebäudes beträgt 220m². An das Haus grenzt eine nicht überdachte Terrasse (Baujahr 2004, Bruchsteinplatten mit Unterbeton) mit einer Fläche von 30m² an. Auf dem Grundstück befinden sich außerdem eine freistehende Garage in Massivbauweise mit einer Brutto-Grundfläche von 23 m² (Baujahr 2004) und ein Außen-Schwimmbecken (Baujahr 2004, normale Ausführung) mit einer Fläche von 52m². Das Grundstück hat eine Fläche von 700m² und der Bodenrichtwert beträgt 200 EUR/m². Vom Gutachterausschuss stehen keine Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren und örtliche Sachwertfaktoren für das Grundstück zur Verfügung.

Bodenwert        
Grundstücksfläche × Bodenrichtwert (700 m² × 200 EUR/m²) 140.000 EUR
Gebäudesachwert        
1. freistehendes Einfamilienhaus (EFH)      
Regelherstellungskosten     927 EUR/m²  
Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG)   835 EUR/m²    
Gebäudeart 1.01.      
Standardstufe (alle Bauteile) 3      
Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG) × 111,1/100    
Gebäudeart 1.01.      
Bewertungsstichtag 2016      
Brutto-Grundfläche     × 220 m²  
Gebäuderegelherstellungswert       203.940 EUR
Alterswertminderung 20,00 % (14 J. : 70 J.)   ./. 40.788 EUR
Gebäudeart 1.01.      
Bezugsfertigkeit des Gebäudes 2002      
Alter des Gebäudes 14 Jahre      
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer      
(aus Anlage zum 22 BewG) 70 Jahre      
Gebäudesachwert (Einfamilienhaus)     163.152 EUR
Mindestwertansatz nach § 190 Abs. 4 Satz 5 BewG ist überschritten  
(30 % des Gebäuderegelherstellungswerts in Höhe von 203.940 EUR = 61.182 EUR)
2. Garage        
Regelherstellungskosten     540 EUR/m²  
Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG)   485 EUR/m²    
Gebäudeart (Einzelgarage) 14.1.      
Standardstufe (Garage in Massivbauweise) 4      
Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG) × 111,4/100    
Gebäudeart 14.1.      
Bewertungsstichtag 2016      
Brutto-Grundfläche     × 23 m²  
Regelherstellungswert       12.420 EUR
Alterswertminderung 20,00 % (12 J. : 60 J.)   ./. 2.484 EUR
  Garage      
Bezugsfertigkeit der Garage 2004      
Alter der Garage 12 Jahre      
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer      
(aus Anlage zum 22 BewG) 60 Jahre      
Gebäudesachwert (Garage)       9.936 EUR
         
Mindestwertansatz nach § 190 Abs. 4 Satz 5 BewG ist überschritten  
(30 % des Regelherstellungswerts in Höhe von 12.420 EUR = 3.726 EUR)  
3. Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag  
Gebäudesachwert (Einfamilienhaus) + Gebäudesachwert (Garage) 173.088 EUR
Besonders werthaltige Außenanlagen      
1. Terrasse        
Regelherstellungskosten     66 EUR/m²  
Regelherstellungskosten (aus Abschnitt 9) 60 EUR/m²    
Wege- und Platzbefestigungen        
(Bruchsteinplatten mit Unterbeton)      
Baupreisindex (Abschnitt 8 und 9) × 111,1/100    
Außenanlagen wie Wohngebäude/Gebäudeart 1.01.-5.1.      
Bewertungsstichtag 2016      
Fläche     × 30 m²  
Regelherstellungswert       1.980 EUR
Alterswertminderung 30,00 % (12 J. : 40 J.)   ./. 594 EUR
  Terrasse      
Fertigstellung 2004      
Alter 12 Jahre      
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer      
(aus Abschnitt 9) 40 Jahre      
Sachwert (Terrasse)       1.386 EUR
2. Schwimmbecken        
Regelherstellungskosten     583 EUR/m²  
Regelherstellungskosten (aus Abschnitt 9) 525 EUR/m²    
Schwimmbecken (normale Ausführung)      
Baupreisindex (Abschnitt 8 und 9) × 111,1/100    
Außenanlagen wie Wohngebäude/Gebäudeart 1.01.-5.1.      
Bewertungsstichtag 2016      
Fläche     × 52 m²  
Regelherstellungswert       30.316 EUR
Alterswertminderung 40,00 % (12 J. : 30 J.)   ./. 12.127 EUR
Schwimmbecken      
Fertigstellung 2004      
Alter 12 Jahre      
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer      
(aus Abschnitt 9) 30 Jahre      
Sachwert (Schwimmbecken)       18.189 EUR
Sachwert der besonders werthaltigen Außenanlagen    
Sachwert (Terrasse) + Sachwert (Schwimmbecken)   19.575 EUR
Der Sachwert übersteigt 10 % des Gebäudesachwerts.  
(10 % des Gebäudesachwerts in Höhe von 173.088 EUR = 17.309 EUR)  
Vorläufiger Sachwert       332.663 EUR
Bodenwert     140.000 EUR  
Gebäudesachwert     + 173.088 EUR  
Sachwert Außenanlagen   + 19.575 EUR  
Summe     332.663 EUR  
Grundbesitzwert (Sachwert)        
Vorläufiger Sachwert     332.663 EUR  
Wertzahl (aus Anlage 25 zum BewG)   × 0,80  
Einfamilienhaus        
Vorläufiger Sachwert   332.663 EUR    
Bodenrichtwert   200 EUR/m²    
Grundbesitzwert       266.130 EUR
  Ergänzender Hinweis zu den besonders werthaltigen Außenanlagen: Würde der Sachwert der Außenanlagen 10 % des Gebäudesachwerts nicht übersteigen, wäre nur das Schwimmbecken zu berücksichtigen, da insoweit das Größenmerkmal mehr als 50m² Fläche erreicht ist (>...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Inhalt.


Meistgelesene beiträge