Erbbauzins: Anpassungsverei... / 2.1 Bestimmbarkeit des Erbbauzinses

Die noch überwiegende Mehrzahl der Erbbaurechtsverträge dürfte nach altem Recht zu beurteilen sein. Auch bei der Bestellung neuer Erbbaurechte müssen sich die Parteien nicht des neuen Instruments der dinglichen Wertsicherungsklausel bedienen. Vielmehr können der Grundstückseigentümer und der Erbbauberechtigte eine schuldrechtliche Vereinbarung zur Anpassung des Erbbauzinses an die jeweiligen Verhältnisse treffen. Eine solche Klausel ist inzwischen üblich und wegen der langen Dauer des Erbbaurechts auch sinnvoll. Wegen ihres schuldrechtlichen Charakters wirkt sie nur im Verhältnis zwischen den Vertragsparteien.

Wird also das Grundstück veräußert, geht der Anspruch auf Anpassung des Erbbauzinses nicht automatisch, sondern nur dann über, wenn der Erwerber in alle Rechte und Pflichten eintritt. In dem Vertrag kann sich der Erbbauberechtigte jedoch zusätzlich verpflichten, auch in eine dingliche Änderung des den veränderten Umständen angepassten Erbbauzinses einzuwilligen. Der entsprechende Anspruch des Grundstückseigentümers kann durch eine Vormerkung gesichert werden.[1] Die vorgemerkte abgeänderte Erbbauzinsreallast wird dann im Rang der Vormerkung eingetragen.

Die Eintragung dieser Vormerkung ist allerdings nur zulässig, wenn der künftige Anspruch nach Inhalt und Gegenstand hinreichend bestimmbar ist. Diese Beurteilung kann im Einzelfall schwierig sein:

 
Praxis-Beispiel

Fehlende Bestimmbarkeit

Ist in einem Erbbaurechtsvertrag bestimmt: "... Die Vormerkung wird bestellt zur Sicherung des Anspruchs des Grundstückseigentümers auf Bestellung einer Reallast für den Erhöhungsbetrag bis höchstens zur Höhe des gegenwärtigen Erbbauzinses", so ist diese Vormerkung mangels hinreichender Bestimmbarkeit nicht eintragungsfähig: Es fehlt hinsichtlich ihres Umfangs die Angabe eines geeigneten Maßstabs (etwa Wert des Erbbaugrundstücks oder amtliche Preisindizes).[2]

Die Anpassungsklausel sollte in jedem Fall regeln, durch welchen Zeitpunkt oder welches Ereignis die Veränderung ermöglicht wird (Anpassungsgrund) und wie sich der Umfang der Veränderung bestimmt (Anpassungsmaßstab).[3] Auf klare und konkrete Formulierungen ist dabei besonderer Wert zu legen, um Streitigkeiten von vornherein zu vermeiden.

[2] OLG Zweibrücken, Beschluss v. 9.12.1999, 3 W 252/99, NJW-RR 2000 S. 1408.

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