Entziehung des Wohnungseige... / 9 Unterbliebene Veräußerung

Aufgrund bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses ist der betroffene Wohnungseigentümer verpflichtet, seine Wohnung zu verkaufen.

Klageerhebung

Unterbleibt die Veräußerung gleichfalls, kann er nach entsprechender Klageerhebung nach § 19 Abs. 1 WEG zur Veräußerung der Eigentumswohnung verurteilt werden. Da die Ausübung des Entziehungsrechts gemäß § 18 Abs. 1 Satz 2 WEG der teilrechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zusteht, ist diese im entsprechenden Entziehungsverfahren auch aktivlegitimiert. Eine Ausnahme besteht dann, wenn die Gemeinschaft lediglich aus 2 Wohnungseigentümern besteht. Dann wird die Entziehungsklage durch den anderen Wohnungseigentümer erhoben.

Streitwert

Für den Streitwert der Klage ist der Verkehrswert der Wohnung des Wohnungseigentümers maßgebend.[1]

 
Achtung

Kosten des Entziehungsprozesses

Die Kosten des Entziehungsprozesses sind Kosten der Verwaltung und entfallen somit auf alle Wohnungseigentümer. Unterliegt der Wohnungseigentümer, von dem die Entziehung verlangt wird, so hat er also seine Kosten zu tragen und anteilig die Kosten der Gemeinschaft. Obsiegt der Wohnungseigentümer, so hat ihm die Gemeinschaft seine Kosten zu erstatten. Die der Gemeinschaft entstandenen Kosten muss er wiederum anteilig tragen. Ob dies auch in einer Zweiergemeinschaft gilt, ist umstritten. Die streitige Auseinandersetzung der beiden Wohnungseigentümer ist jedenfalls vor dem Wohnungseigentumsgericht gemäß § 43 Nr. 1 WEG zu führen.[2]

Vollstreckung des Entziehungsrechts

Kommt der Wohnungseigentümer auch nach Rechtskraft des Urteils der Veräußerungsverpflichtung nicht nach, erfolgt die Vollstreckung des Entziehungsurteils gemäß § 19 Abs. 1 WEG nach den Bestimmungen des Gesetzes über die Zwangsverwaltung und die Zwangsversteigerung (ZVG) durch Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums. Die Ausübung auch dieses Rechts steht der teilrechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu, soweit es sich nicht um eine Gemeinschaft handelt, die nur aus 2 Wohnungseigentümern besteht.[3]

 
Wichtig

Nutzungsbeendigungspflicht des Erstehers

Der Ersteher einer Eigentumswohnung muss die Nutzung durch den früheren Wohnungseigentümer beenden, dem das Wohnungseigentum nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG entzogen worden ist. Er verletzt seine Pflicht aus § 14 Nr. 1 WEG, wenn er einem solchen Wohnungseigentümer den Besitz an dem Sondereigentum weiter überlässt. Die anderen Wohnungseigentümer können verlangen, dass er dem früheren Wohnungseigentümer den Besitz entzieht (BGH, Urteil v. 18.11.2016, V ZR 221/15).[4]

Ist dem Wohnungseigentümer das Wohnungseigentum entzogen worden, weil er trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen ihm nach § 14 WEG obliegende Pflichten verstoßen hat, steht durch das Entziehungsurteil nämlich fest, dass sein Verbleib in der Wohnung den übrigen Wohnungseigentümern unzumutbar ist. Folglich verletzt wiederum der Ersteher der Eigentumswohnung seine Pflicht aus § 14 Nr. 1 WEG, wenn er die Nutzung durch den früheren Wohnungseigentümer nicht beendet.

Anders sieht es in der Regel aber dann aus, wenn das Wohnungseigentum nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG entzogen wird, weil der Wohnungseigentümer mit seinen Beitragszahlungen in Rückstand geraten war. Dann wird den übrigen Wohnungseigentümern meist sein Verbleib in der Wohnung nicht unzumutbar sein, da mit dem Zuschlag die Verpflichtung zur Kosten- und Lastentragung auf den neuen Wohnungseigentümer übergeht.

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