Entlastung des Verwalters (WEMoG) / 7 Rechtsprechungsübersicht | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht

Alexander C. Blankenstein

Auch ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem ausgeschiedenen Verwalter Entlastung erteilt wird, steht im Grundsatz nicht in Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung.^{^[1]}

Die Entlastung des Verwalters widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen die Verwaltung in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die Verwaltung eine fehlerhafte Abrechnung vorgelegt hat.^{^[2]}
Zwar führt nicht jeder Mangel zwangsläufig dazu, dass der Verwaltung eine Entlastung zu verweigern ist. Allerdings entspricht es keiner ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn Ansprüche gegen die Verwaltung in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall liegt insbesondere dann vor, wenn die Verwaltung eine fehlerhafte Abrechnung vorgelegt hat.^{^[3]}

Der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung umfasst nur die sachliche und rechnerische Richtigkeit der Rechnung, also das Zahlenwerk an sich. Er genehmigt hingegen nicht die Zahlungsflüsse selbst im Sinne einer Billigung des Verhaltens der Verwaltung, die Regressansprüche gegen den Verwalter ausschließen würde.^{^[4]}
Ob eine Genehmigung der Jahresabrechnung zugleich auch konkludent eine Entlastung des Verwalters bedeutet, ist eine Frage der Auslegung des jeweiligen Beschlusses. Bei der Entlastung des Verwalters und der Genehmigung der Jahresabrechnung handelt es sich jedenfalls nicht um zwingend miteinander verbundene Beschlussgegenstände, sondern vielmehr um grundsätzlich getrennte Entscheidungen, welche unterschiedliche Gegenstände betreffen. Diese Grundsätze gebieten die Annahme einer konkludenten Verwalterentlastung nur dann, wenn sich hierfür im Rahmen der Beschlussauslegung entsprechende Anhaltspunkte finden. Ob eine konkrete Beschlussfassung im Einzelfall ungeachtet der vorgenannten Erwägungen dennoch eine konkludente Entlastung des Verwalters im Sinne eines negativen Schuldanerkenntnisses gem. § 397 Abs. 2 BGB beinhaltet, ist daher durch Auslegung des jeweiligen Beschlusses zu ermitteln.^{^[5]}

Die Verpflichtung des Verwalters zur Rechnungslegung entfällt für die zurückliegenden Jahre, in denen er durch Beschluss genehmigte Jahresabrechnungen erstellt hat, jedenfalls dann, wenn ihm für das jeweilige Jahr zudem durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung Entlastung erteilt worden ist.^{^[6]}

Der Streitwert einer Anfechtungsklage gegen die Entlastung des Verwalters und auch die Rechtsmittelbeschwer bestimmt sich nach den möglichen Ansprüchen gegen diesen und nach dem Wert, den die mit der Entlastung verbundene Bekräftigung der vertrauensvollen Zusammenarbeit der Wohnungseigentümer mit der Verwaltung der Gemeinschaft hat. Dieser Wert ist, wenn besondere Anhaltspunkte für einen höheren Wert fehlen, regelmäßig mit 1.000 EUR anzusetzen.^{^[7]}

Ein Eigentümerbeschluss über die Entlastung des Verwalters bedeutet im Regelfall die Billigung der Verwaltertätigkeit und befreit den Verwalter von der Pflicht zur weiteren Erklärung über Vorgänge, die bei der Beschlussfassung bekannt oder für die Eigentümergemeinschaft bei Anwendung zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren. Dabei stellt die Entlastung rechtlich ein negatives Schuldanerkenntnis gegenüber dem Verwalter gemäß § 397 Abs. 2 BGB dar, das jegliche Schadensersatzansprüche und andere konkurrierende Ansprüche wegen solcher Vorgänge ausschließt, die die Wohnungseigentümer bei gehöriger, zumutbarer Sorgfalt mindestens hätten erkennen können.^{^[8]}
Ein Eigentümerbeschluss über die Entlastung des Verwalters widerspricht nicht grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung. Dies ist erst der Fall, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten.^{^[9]}
Mit der Entlastung des Verwalters sind i. d. R. die Folgen eines negativen Schuldanerkenntnisses gemäß § 397 Abs. 2 BGB verbunden. Dieses erfasst in erster Linie etwaige – nicht aus einer Straftat herrührende – Ersatzansprüche gegen den Verwalter, die den Wohnungseigentümern bekannt oder für sie bei sorgfältiger Prüfung erkennbar waren.^{^[10]}

Die Entlastung der Verwaltung widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn eine fehlerhafte Abrechnung oder ein mangelhafter Wirtschaftsplan vorgelegt worden ist.^{^[11]}

[6] AG Halle, Urteil v. 29.5.2012, 120 C 4679/11, ZMR 2012 S. 908.

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr?

Meistgelesene beiträge