Enge Auslegung der Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung

Leitsatz

Käufer einer Eigentumswohnung dürfen das Mietverhältnis eher kündigen, wenn sie den Wohnraum für ihr Au-Pair benötigen. In solchen Fällen liege keine Eigenbedarfskündigung vor, deshalb gilt auch nicht die Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen.

Sachverhalt

Im vorliegendem Fall hatte die Vermieterin eine Nachbarwohnung gekauft, die 3 Jahre zuvor in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Wiederum 3 Jahre nach dem Kauf kündigte sie ihren Mietern, da sie die Wohnung für ein Au-Pair-Mädchen benötigte, welches die minderjährigen Kinder und die Schwiegermutter betreuen sollte, die ebenfalls in die Wohnung einziehen sollte, nachdem sie zuvor einen eigenen Hausstand bewohnte.

Die Mieter hielten entgegen, eine Eigenbedarfskündigung dürfe zu diesem Zeitpunkt noch nicht ausgesprochen werden, weil dafür eine 10-jährige Sperrfrist gelte. Anders als zuvor das AG und LG sah der BGH die Kündigung als wirksam an. Grundsätzlich darf der Käufer einer umgewandelten Eigentumswohnung mindestens 3 Jahre keine Eigenbedarfskündigung aussprechen. In Gebieten mit Wohnungsmangel, z.B. wie in diesem Fall in München, gilt sogar eine 10-jährige Sperrfrist.

Da weder das Au-Pair-Mädchen noch die Schwiegermutter zuvor in dem Haushalt des Vermieters gelebt hätten, bestehe keine Sperrfrist. Grund: Nach Ansicht des Gerichts liege eine Eigenbedarfskündigung nur dann vor, wenn der Käufer selbst oder eine in seinem Haushalt lebende Person einziehen will.

Das Gesetz sehe eine Sperrfrist deshalb vor, da der Kauf von Eigentumswohnungen häufig für den eigenen Wohnbedarf erfolge. Dieses gesetzgeberische Ziel lasse sich auch nicht auf andere Kündigungsgründe i.S. des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB übertragen. Dass der Käufer die Wohnung für bisher nicht im Haushalt lebende Personen benötige, sei viel unwahrscheinlicher, der Schutzbedarf also geringer.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 11.03.2009, VIII ZR 127/08.