Leitsatz

Ein nur für den Mieter geltender formularvertraglicher Kündigungsausschluss kann nur im Zusammenhang mit einer Staffelmiete vereinbart werden. In anderen Fällen verstößt ein solcher Kündigungsausschluss gegen § 307 BGB.

(Leitsatz der Redaktion)

 

Normenkette

BGB §§ 307, 573c, 575

 

Kommentar

Ein Wohnraummietvertrag enthielt folgende Formularklausel: "Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet und er in dieser Zeit demnach nur außerordentlich kündigen kann." Der Mieter hat nach etwa sechsmonatiger Mietzeit gekündigt. Der BGH hatte zu entscheiden, ob die fragliche Klausel wirksam ist.

Dies wird vom BGH verneint: In seinem Urteil vom 6.4.2005 (VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574) hatte der BGH ausgeführt, dass ein durch Formularvertrag vereinbarter Kündigungsausschluss jedenfalls dann wirksam ist, wenn er für beide Seiten gilt. Nach der hier zu beurteilenden Klausel ist aber lediglich das Kündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen. Der Vermieter ist dagegen zur Kündigung berechtigt.

In einem weiteren Urteil vom 23.11.2005 (VIII ZR 154/04, NJW 2006, 1056) hat der BGH entschieden, dass ein derartiger Kündigungsausschluss jedenfalls dann wirksam ist, wenn er im Zusammenhang mit einer Staffelmiete vereinbart wird. Die Regelung des § 557a Abs. 3 S. 1 BGB setze den einseitigen Kündigungsausschluss voraus.

In der nunmehr vorliegenden Entscheidung stellt der BGH klar, dass ein nur für den Mieter geltender formularvertraglicher Kündigungsausschluss nur im Zusammenhang mit einer Staffelmiete vereinbart werden kann. In anderen Fällen verstößt ein solcher Kündigungsausschluss gegen § 307 BGB.

Anmerkung

Nach der Rechtsprechung des BGH ist ein einseitiger Kündigungsausschluss wirksam, wenn er individualvertraglich vereinbart wird (BGH, Urteil v. 22.12.2003, VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448 betreffend einen Kündigungsausschluss für 60 Monate).

 

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 19.11.2008, VIII ZR 30/08BGH, Urteil v. 19.11.2008, VIII ZR 30/08, NJW 2009, 912 m. Anm. Schach, jurisPR-MietR 3/2009 Anm. 6

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