Einbau von Rauchwarnmeldern I

Leitsatz

Muss ein Wohnungseigentümer aufgrund eines Beschlusses damit rechnen, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern im Sondereigentum beschlossen wird, kann er gegen die Ordnungsmäßigkeit des Einbaubeschlusses nicht geltend machen, er habe mittlerweile selbst Rauchwarnmelder eingebaut

Normenkette

§ 21 Abs. 3 WEG

Das Problem

1. Wohnungseigentümer beschließen im Juni 2012, dass der Verwalter 3 Angebote zur Installation von Rauchwarnmeldern"gemäß den gesetzlichen Vorlagen" zur nächsten ordentlichen Versammlung vorlegen soll. Im Juni 2013 beschließen die Wohnungseigentümer, dass die X-GmbH in alle Sondereigentumseinheiten Rauchwarnmelder einbauen und künftig jährlich warten soll. Die Mittel für den Kauf und Installation sollen aus der Instandsetzungsrückstellung genommen werden, die jährlichen Kosten sollen über den Wirtschaftsplan aufgebracht werden.
2. Ein Wohnungseigentümer, der in seinem Sondereigentum nach dem Juni 2012 bereits 3 Rauchwarnmelder eingebaut hat, geht gegen den Beschluss vor.

Entscheidung

1. Ohne Erfolg! Der Beschluss entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Wohnungseigentümer könnten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch Beschluss die Ausführung von Rechten zuweisen mit der Folge, dass der einzelne Wohnungseigentümer nicht mehr handeln könne.
2. So liege es auch hier. Durch den Beschluss aus dem Juni 2012 sei für jeden Eigentümer mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit klar gewesen, dass die Verwaltung die Installation der Rauchwarnmelder gemeinschaftlich vornehmen wird. Zwar habe der Kläger darauf "spekulieren" dürfen, dass in 2013 ein anderer Beschluss gefasst wird. Hierbei habe er aber "auf eigenes Risiko" gehandelt.
3. Für den Kläger wäre es möglich gewesen, vor der Abstimmung über den angefochtenen Beschluss seine eigene Situation zu schildern; dann hätten sich die anderen Eigentümer damit befassen müssen. Es sei allerdings nicht zu sehen, dass der Kläger die Frage angesprochen habe. Die anderen Eigentümer seien jedenfalls nicht verpflichtet gewesen, von sich aus Informationen über etwa bereits vorhandene Rauchmelder einzuziehen. In jedem Fall durften sie vom Kläger erwarten, dass er den Beschluss aus dem Vorjahr respektiert.

Kommentar

Anmerkung

1. Im Fall geht es um 2 Fragen:

   • Ob Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern im Sondereigentum beschließen können.
   • Und ob dies ordnungsmäßig ist, wenn ein Wohnungseigentümer sein Sondereigentum bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat.
2. Die Antwort auf die erste Frage ist einfach. Nach unzutreffender, aber herrschender Meinung sind die Wohnungseigentümer berechtigt, den Einbau von Rauchwarnmeldern im Sondereigentum beschließen können, wenn das Landesrecht eine entsprechende "eigentumsbezogene Pflicht" vorsieht (BGH v. 8.2.2013, V ZR 238/11, NJW 2013 S. 3092 Rn. 7). Die Beschlusskompetenz umfasse auch Entscheidungen über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder (BGH v. 8.2.2013, V ZR 238/11, NJW 2013 S. 3092 Rn. 19).
3. Die Antwort auf die zweite Frage, die Frage nach der Ordnungsmäßigkeit, ist hingegen schwierig. Ob ein Beschluss, mit dem der Einbau von Rauchwarnmeldern beschlossen wird, ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hat der BGH gerade offen gelassen (BGH v. 8.2.2013, V ZR 238/11, NJW 2013 S. 3092 Rn. 20).
4. Die Entscheidung des Amtsgerichts Homburg ist vor diesem Hintergrund zu sehen. Sein Ansatz, dass für die Abwägung, ob ein Einbau vorgenommen wird, jeder Wohnungseigentümer vorher als Obliegenheit "Farbe bekennen" muss, ob er bereits Rauchwarnmelder hat, ist nachvollziehbar: Was die Wohnungseigentümer nicht wissen, können sie nicht bei ihrer Entscheidung abwägen. Dass ein Wohnungseigentümer indessen schon in seinem Tun "gefesselt" ist, wenn zu erwarten steht, dass etwas vergemeinschaftet wird, ist hingegen eine wagemutige Idee.

Was ist für den Verwalter wichtig?

1. Beschließen die Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern im Sondereigentum und beschließen sie zudem die Wartung, müssen entsprechende Verträge geschlossen werden. Hierzu muss sich der Verwalter ermächtigen lassen. Ferner muss er dafür Sorge tragen, dass die Wartung im dafür vorgesehenen Rhythmus durchgeführt wird. In größeren Wohnungseigentumsanlagen ist dabei vor allem der Zugang in das Sondereigentum für eine "Sichtwartung" ein heikles Thema. Gegebenenfalls muss hier der Zugang entsprechend § 14 Nr. 4 WEG durchgesetzt werden.
2. Vor diesem Hintergrund spricht vor allem aus Verwaltersicht einiges dafür, dass jeder Wohnungseigentümer selbst den Einbau von Rauchwarnmeldern im Sondereigentum organsiert. Jedenfalls sollte jeder Verwalter für die Koordinierung über eine Sondervergütung nachdenken.

Link zur Entscheidung

AG Bad Homburg, Urteil v. 29.1.2014, 2 C 1749/13 (22)