Eigentumswechsel – Verkäufer kann Mietzinsansprüche abtreten

Grundsatz

Beim Verkauf einer Immobilie wird der Käufer weder mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags noch durch Eintragung der Auflassungsvormerkung Eigentümer, sondern erst dann, wenn der Eigentumserwerb im Grundbuch vollzogen ist. Dies bedeutet, dass der Erwerber im eigenen Namen erst nach Vollendung des Rechtserwerbs, d. h. nach Eintragung im Grundbuch, das Mietverhältnis kündigen oder ein Mieterhöhungsverlangen stellen kann.

Allerdings kann der Verkäufer den Käufer ermächtigen, bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch Rechtshandlungen, wie z. B. Mieterhöhungen, gegenüber dem Mieter in eigenem Namen vorzunehmen. Dies ist z. B. durch eine Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag möglich, wonach der Käufer ab Vertragsabschluss mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt und bevollmächtigt ist, sämtliche mietrechtsrelevanten Erklärungen gegenüber dem Mieter abzugeben sowie etwaige Prozesse im eigenen Namen zu führen. Eine Offenlegung der Ermächtigung gegenüber dem Mieter ist nicht erforderlich (so bereits BGH, Urteil v. 19.3.2014, VIII ZR 203/13, ZMR 2014 S. 620).

Vertragliche Vereinbarung ist zulässig

Auch Mietzinsansprüche können schon vor dem Eigentumserwerb von dem alten Eigentümer an den Käufer abgetreten werden (BGH, Urteil v. 2.7.2003, XIII ZR 34/02); z. B. durch eine Bestimmung im notariellen Kaufvertrag, dass mit der Kaufpreiszahlung sämtliche Rechte und Pflichten an dem Grundstück auf den neuen Eigentümer übergehen. Dadurch wird der Mietanspruch des Veräußerers aus einem Mietvertrag über die Kaufsache für die Zeit nach der Kaufpreiszahlung an den Erwerber abgetreten. Dann kann der Erwerber auch schon vor Vollendung seines Eigentumserwerbs (Eintragung im Grundbuch) die Miete beanspruchen.

(OLG Düsseldorf, Beschluss v. 2.2.2017, I – 24 U 103/16, ZMR 2017 S. 637)

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