Eigentümerwechsel – Kauf bricht (nicht) Miete?

Vermieter muss nicht Eigentümer sein

"Kauf bricht nicht Miete". Dieser bekannte Grundsatz ist in § 566 BGB festgeschrieben und bedeutet, dass der Käufer einer Immobilie kraft Gesetz in einen bestehenden Mietvertrag eintritt, d. h. diesen weder einseitig ändern noch den Abschluss eines neuen Mietvertrags verlangen kann.

Kein Übergang des Mietvertrags

Diese mieterschützende Vorschrift ist allerdings nur dann anwendbar, wenn die Veräußerung durch den Vermieter erfolgt, d. h. Veräußerer und Vermieter identisch sind. Nachdem aber auch die Vermietung einer fremden Sache zulässig und wirksam ist, müssen Veräußerer (Eigentümer) und Vermieter nicht zwingend identisch sein. Dies ist z. B. der Fall, wenn eine Hausverwaltung die Immobilie nicht im Namen des Eigentümers, sondern in eigenem Namen vermietet. Dann findet grundsätzlich kein Eintritt des Käufers in das bestehende Mietverhältnis statt, da § 566 BGB eine Veräußerung durch den Vermieter voraussetzt.

Ausnahme

Abweichend von der bisherigen Rechtsprechung, wonach eine analoge Anwendung des § 566 BGB auf diese Fallkonstellation abgelehnt worden ist, hat der BGH jetzt in einem neuen Urteil entschieden, dass ein Mietverhältnis jedenfalls dann (in analoger Anwendung des § 566 BGB) auf den Erwerber übergeht, wenn die Vermietung mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt ist und der Vermieter kein eigenes wirtschaftliches Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. Dieser Fall ist mit dem (Regel-)Fall vergleichbar, dass der Vermieter zugleich der Eigentümer ist (BGH, Urteil v. 12.7.2017, XII ZR 26/16). Anders ist die Rechtslage bei der Untervermietung. Diese erfolgt zwar i. d. R. auch mit Zustimmung des Eigentümers, liegt jedoch nicht in dessen wirtschaftlichem Interesse, sondern im Interesse des (Haupt-)Mieters. Daher geht ein Mietvertrag, den der Mieter mit einem Untermieter geschlossen hat, nicht auf den Erwerber über.

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