Eigentümerwechsel – Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" gilt nicht immer

Der bekannte Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" ist in § 566 BGB festgeschrieben. Danach tritt der Erwerber einer Immobilie mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis ein. Dies bedeutet, dass ein Mietverhältnis durch den Verkauf der Wohnung nicht beendet wird, sondern kraft Gesetzes auf den Käufer übergeht, der das Mietverhältnis – wie auch der Verkäufer – nur bei Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsgrundes (z. B. Eigenbedarf) kündigen kann.

Käufer ist Rechtsnachfolger

Entsprechendes gilt für den Inhalt des Mietvertrags. Nachdem der Käufer in diesen kraft Gesetzes vollumfänglich eintritt, kann ohne Zustimmung des Mieters weder ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden noch können Änderungen des Inhalts des bestehenden Mietvertrags erfolgen.

Die mieterschützende Vorschrift des § 566 BGB durchbricht als Ausnahmebestimmung den allgemeinen Grundsatz, dass Rechte und Pflichten nur zwischen den am jeweiligen Schuldverhältnis beteiligten Parteien entstehen. Nach der Rechtsprechung des BGH ist § 566 BGB daher nur dann anwendbar, wenn die Veräußerung durch den Vermieter erfolgt, d. h. Veräußerer und Vermieter identisch sind. Dies ist zwar i. d. R. der Fall. Nachdem aber aufgrund der Vertragsfreiheit auch die Vermietung einer fremden Sache zulässig und wirksam ist, müssen Veräußerer (Eigentümer) und Vermieter nicht zwingend identisch sein, z. B. wenn die Immobilie von einem Dritten mit Zustimmung des Eigentümers vermietet wird. In diesem Fall ist der Anwendungsbereich des § 566 BGB nicht eröffnet, da dieser eine Veräußerung durch den Vermieter voraussetzt.

Wendet ein Mietgericht § 566 BGB trotzdem analog auf den Fall an, dass im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags Vermieter- und Eigentümerstellung auseinanderfallen, ist dies nach einem neuen Beschluss des Bundesverfassungsgerichts willkürlich und damit verfassungswidrig, sodass das entsprechende Urteil aufzuheben ist.

(BVerfG, Beschluss v. 12.9.2013, 1 BvR 744/13, NJW 2013 S. 3774)

Verkäufer und Vermieter müssen identisch sein

Offen bleibt die strittige Frage, ob es ausreicht, wenn der Veräußerer im Verlauf des Mietverhältnisses Eigentümer des Grundstücks wird (so z. B. OLG Rostock, Urteil v. 15.8.2005, 3 U 196/04, NZM 2006 S. 262). Eine höchstrichterliche Entscheidung hierzu steht noch aus.

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