Abstimmung (+)
- Die in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme kann nach ihrem Zugang bei dem Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden.[1]
Abstimmungsmodus (+)
- Stimmkarten sind für offene und namentliche Abstimmungen vorgesehen; Stimmzettel für schriftliche Abstimmungen.[2]
Abstimmungsergebnis, Ermittlung durch "Subtraktionsmethode" (+)
- Soweit durch Gemeinschaftsordnung oder Eigentümerbeschluss nichts anderes geregelt ist, kann der Leiter einer Wohnungseigentümerversammlung das tatsächliche Ergebnis einer Abstimmung grundsätzlich auch dadurch feststellen, dass er bereits nach der Abstimmung über 2 von 3 – auf Zustimmung, Ablehnung oder Enthaltung gerichteten – Abstimmungsfragen die Zahl der noch nicht abgegebenen Stimmen als Ergebnis der 3. Abstimmungsfrage wertet (sog. Subtraktionsmethode). Durch die Subtraktionsmethode kann das tatsächliche Abstimmungsergebnis allerdings nur dann hinreichend verlässlich ermittelt werden, wenn für den Zeitpunkt der jeweiligen Abstimmung die Anzahl der anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer und – bei Abweichung vom Kopfprinzip – auch deren Stimmkraft feststeht.[3]
Aufnahme von Tagesordnungspunkten (+)
- Ein Miteigentümer hat einen Anspruch gegen den Verwalter auf Aufnahme eines Tagesordnungspunkts in die Einladung für die nächste Eigentümerversammlung, wenn dessen Behandlung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, weil sachliche Gründe für eine Erörterung und Beschlussfassung sprechen. Dieser Anspruch entfällt allerdings, wenn die Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG nicht mehr gewahrt und auf diese Frist auch nicht ausnahmsweise verzichtet werden kann.[4]
- Ein Eigentümerbeschluss, der für Beschlussanträge der Wohnungseigentümer die Schriftform und eine schriftliche Begründung vorschreibt, überschreitet schon die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, widerspricht aber jedenfalls Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.[5]
Beirat als Nichteigentümer (?)
Dem Verwaltungsbeirat, der nicht Wohnungseigentümer ist, steht im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung nur ein begrenztes Teilnahmerecht zu, nämlich soweit sein spezifischer Aufgabenbereich im Hinblick auf Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung betroffen ist. Nimmt er über diesen Bereich an der Versammlung teil, sind die dann gefassten Beschlüsse wegen eines Verstoßes gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit anfechtbar.[6]
Anmerkung: Nach diesseitiger Auffassung wären auch die Beschlüsse bezüglich der Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans sowie diejenigen über die Festsetzung der Nachschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung anfechtbar, weil ein Nichteigentümer als Beirat wohl kein Anwesenheitsrecht mehr haben dürfte.
Berater (+)
- Bei einer ständigen persönlichen Erschwernis – etwa Schwerhörigkeit – eines Wohnungseigentümers, ist die Teilnahme eines Rechtsanwalts als Begleitperson an der Versammlung auch dann zuzulassen, wenn die Gemeinschaftsordnung eine qualifizierte Vertretungsregelung enthält. Eine beliebige andere Person ist hingegen zur Begleitung des Wohnungseigentümers nicht berechtigt.[7]
- Ist ein Rechtsanwalt im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung anwesend, der gegen die Interessen eines einzelnen Wohnungseigentümers tätig wird, so wird man dem Eigentümer, gegen den die Beratung gerichtet ist, die Begleitung durch einen eigenen Rechtsanwalt zugestehen müssen. Es verstößt gegen das Fairnessgebot und das gemeinschaftliche Rücksichtnahmegebot, wenn nur eine Seite anwaltlich beraten wird.[8]
Beschlussfähigkeit (–)
- Verlässt ein Wohnungseigentümer die Eigentümerversammlung und tritt daraufhin Beschlussunfähigkeit ein, kann dies nicht als rechtsmissbräuchlich anzusehen sein, wenn diese Folge nicht bezweckt war.[9]
- Bei der Feststellung der Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung sind die Anteile von Wohnungseigentümern, die erscheinen, aber nicht stimmberechtigt sind, nicht mitzuzählen. Sind wegen § 25 Abs. 5 WEG mehr als die Hälfte der Wohnungseigentümer (nach Miteigentumsanteilen gerechnet) vom Stimmrecht ausgeschlossen, dann ist die Versammlung in jedem Fall beschlussfähig.[10]
Anmerkung: Seit Inkrafttreten des WEMoG ist jede Wohnungseigentümerversammlung beschlussfähig, so lange nur einer der Wohnungseigentümer entweder persönlich anwesend oder durch den Versammlungsleiter – in aller Regel den Verwalter – vertreten ist. Da die Bestimmungen des § 25 Abs. 3 und 4 WEG a. F. nicht mehr gelten, spielt die Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümerversammlung nur noch dann eine Rolle, wenn sich aus einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer klar und deutlich – nicht nur in Wiederholung des ehemals geltenden Gesetzeswortlauts – ergibt, dass die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung aufgrund eines bestimmten Quorums unabdingbare Voraussetzung einer Beschlussfassung ist.
Bevollmächtigung (+)
- Es genügt nicht, dass Stimmrechts- bzw. Vertretungsvollmachten körperlich existieren. Sie müssen in der Wohnungseigentümerversammlung auf Verlangen auch vorgelegt werd...
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