Eigentümerversammlung: Vorb... / 1.4.6 Einladungsfrist

Gesetzliche Einladungsfrist: 2 Wochen

Die gesetzliche Einladungsfrist beträgt 2 Wochen.[1] Abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind zu beachten. Die Nichteinhaltung der Einladungsfrist führt zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse. Die Nichtbeachtung der in § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG bestimmten Ladungsfrist führt jedoch nicht automatisch dazu, dass die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ungültig sind. Vielmehr muss der Einberufungsmangel ursächlich für die Beschlussfassung sein.[2] Um die Einberufungsfrist zu wahren, muss das Einladungsschreiben innerhalb der Frist beim Empfänger eingegangen sein.

Prüfen der maßgeblichen Einberufungsfrist

Im Rahmen der Einberufung der Eigentümerversammlung sollte der Verwalter zunächst prüfen, ob der Verwaltervertrag oder aber die Teilungserklärung oder eine sonstige Vereinbarung Bestimmungen über etwa einzuhaltende Einladungsfristen enthält. Soweit dies der Fall ist, sind diese Fristen einzuhalten. Beziehen sich die dort genannten Fristen nur auf die ordentliche jährliche Eigentümerversammlung, dann sind diese für den Fall der Einberufung zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung nicht maßgeblich. Vielmehr "soll" dann die Einladungsfrist nach der maßgeblichen Bestimmung des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG mindestens 2 Wochen betragen.

 

Hinweis

Kürzere Frist bei besonderer Dringlichkeit möglich

Sofern aufgrund besonderer Dringlichkeit der zur Beschlussfassung stehenden Tagesordnungspunkte die 2-Wochen-Frist nicht eingehalten werden kann, ist auch eine Ladung mit kürzerer Frist möglich und ohne Auswirkung etwa auf die Gültigkeit der auf der Versammlung gefassten Beschlüsse. Dies kann insbesondere bei dringlichen Sanierungsmaßnahmen der Fall sein.[3]

Soweit ein Fall besonderer Dringlichkeit nicht vorliegt, die Ladungsfrist jedoch nicht eingehalten wurde, führt ein Verstoß gegen die Regelung in § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG allenfalls zur Anfechtbarkeit der auf der Versammlung gefassten Beschlüsse. Eine entsprechende Anfechtung eines Wohnungseigentümers hat aber nur Erfolg bzw. führt zur Ungültigkeit der gefassten Beschlüsse, wenn sich der Ladungsmangel auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat. Grundsätzlich zu beachten ist allerdings, dass an die Feststellung, die Beschlüsse einer Eigentümerversammlung beruhten nicht auf einem Einladungsmangel, strenge Anforderungen gestellt werden. Es muss gerade mit Sicherheit feststehen, dass auch ohne den Fehler der Beschluss in gleicher Weise gefasst worden wäre.[4] Insoweit reicht nicht bereits der Umstand aus, dass die Beschlüsse von einer bestimmten Mehrheit der Wohnungseigentümer getragen worden sind, sich also etwaige Gegenstimmen durch Verkürzung der Ladungsfrist an der Teilnahme gehinderter Wohnungseigentümer nicht auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hätten. Es würde auch nicht ausreichen, wenn die Beschlüsse in einer Wiederholungsversammlung erneut gefasst worden wären. Entscheidend ist nämlich, dass die Entscheidungsfindung in einer Wohnungseigentümerversammlung durch das Rederecht der Eigentümer geprägt ist. Und insoweit kann niemals ausgeschlossen werden, dass ein Wohnungseigentümer bei seiner Teilnahme an der Versammlung ein anderes Ergebnis durch entsprechende Diskussionsbeiträge hätte herbeiführen können. So jedenfalls infolge Verkürzung der Ladungsfrist einzelnen Wohnungseigentümern die Teilnahme an einer Versammlung nicht möglich ist, dürften entsprechende Anfechtungsklagen stets erfolgreich sein.

Beachtet der Verwalter die Ladungsfrist nicht, und wird wegen erfolgreicher Anfechtung eine weitere Eigentümerversammlung erforderlich oder wird die Erstversammlung eben wegen der Nichteinhaltung der Ladungsfrist abgebrochen, haftet der Verwalter für den Ersatz der entsprechend angefallenen Miete für den Versammlungsraum.[5]

 

Praxis-Tipp

Zustellung regeln

Soweit Einladungen per Boten durch Einwurf in die Briefkästen zugestellt werden, ist darauf zu achten, dass der Zugang erst erfolgt, sobald nach der Verkehrsanschauung mit der nächsten Entnahme aus dem Briefkasten zu rechnen ist. Der während der Nacht eingeworfene Brief geht daher erst am nächsten Morgen bzw. mit Wiederbeginn der Geschäftszeiten zu.[6] Zur Vermeidung von Streitigkeiten sollten Einladungsschreiben per Boten so rechtzeitig in die Briefkästen eingeworfen werden, dass die Frist auch dann noch gewahrt ist, wenn die Briefe erst an dem darauffolgenden Tag als zugestellt gelten.

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